A seguito del precedente articolo sull’usucapione in condominio, in questo tratteremo un aspetto specifico dello stesso, relativo all’usucapione del lastrico solare ed in particolare:
Il lastrico solare è il c.d. tetto piano, ovvero quando il tetto dell’edificio condominiale è orizzontale e calpestatile.
Esso svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini.
Il lastrico solare si presume di tutti i condomini, salvo che un atto di proprietà disponga diversamente. Pertanto, ciascun proprietario può farvi ciò che vuole purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare anche loro il medesimo uso.
Ciò è quanto disposto dall’art.1102 del codice civile che disciplina l’uso della cosa comune: ”Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Tuttavia, il condomino può usucapire il lastrico solare, però affinchè ciò avvenga non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso dello stesso ma è necessario dimostrare di avere goduto del bene attraverso un possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui.
Il lastrico solare e le terrazze costituiscono copertura condominiale.
Premesso che il terrazzo a livello ed il lastrico solare si equivalgono in quanto alla funzione di rappresentare uno spazio esterno fruibile, risulta doveroso delinearne le differenze.
Terrazzo a livello: è una superficie scoperta posta al sommo, destinata soprattutto a dare un affaccio verso l’esterno” (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
Lastrico Solare: questo, invece, è quella superficie piana posta alla parte superiore del condominio che svolge la funzione di copertura.
Dunque, se la copertura è circondata da ringhiere per consentire l’affaccio, questa costituirà un terrazzo.
Il lastrico solare, comunemente chiamato “tetto piano”, è la superficie del condominio che ha funzione di copertura dell’edificio e trova espressa disciplina all’art. 1126 cc.
L’art. 1126 c.c. prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni dei condòmini.
Lo stesso art. 1126 cod. civ. stabilisce che i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Senza dubbio il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se ciò non risulta dai titoli di acquisto (Cass. 22-4-1994, n. 3832), senza che ciò faccia venir meno la sua funzione di copertura dell’edificio.
Ai fini dell’usucapione del lastrico solare non basta che gli altri condòmini non abbiano mai usato il bene negli ultimi 20 anni, ma è necessario avere tenuto ininterrottamente una condotta tale da rendere la volontà di usare il medesimo come proprietario.
In sostanza, sotto il profilo pratico si può usucapire il lastrico solare solo se si esclude l’accesso all’area agli altri condomini.
E’ doveroso specificare come l’orientamento giurisprudenziale precedente riteneva il lastrico un bene non usucapibile dal momento che anche gli altri condomini avrebbero tratto utilità dal lastrico, attesa la sua funzione di copertura della struttura sottostante “ Si tratta, infatti, di bene che svolge una funzione di utilità comune a tutti i condomini, in quanto assicura la copertura dell’edificio”.
La giurisprudenza più recente ritiene però superato questo orientamento, dal momento che le utilità del lastrico non sono connesse al diritto di proprietà ma sono tratte dal bene in sé considerato.
Ratio: l’utilitas di copertura dell’edificio che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà.
Come sopra specificato, in ragione della funzione di utilità comune a tutti i condomini, il lastrico è compreso nel catalogo delle parti comuni, ex art. 1117 c.c.,. tuttavia, ai sensi dell’art. 1126 cc, è ammissibile l’ipotesi di “uso esclusivo“ del lastrico da parte di uno o di alcuni condomini e pertanto è possibile ritenere configurabile l’acquisto della proprietà del lastrico solare per usucapione da parte di un condomino.
Più recentemente infatti, la Suprema Corte, con ordinanza n. 9380 2020 si è pronunciata sulla questione relativa alla disciplina applicabile al lastrico solare ed alle condizioni di operatività dell’usucapione, specificando a quali condizioni sia ammissibile l’usucapione su beni condominiali.
In merito, poi, ai requisiti necessari ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, la Cassazione ritiene che il condomino che vuole dedurre di aver usucapito la cosa comune deve provare un quid pluris, ovvero di aver sottratto la cosa all’uso comune per tutto il periodo utile all’usucapione: “Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà”.
Pertanto , il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e deve dimostrare che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781).”
Dunque, una volta ammessa l’appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione.
Ciò nonostante, relativamente al regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall’art. 1126 c.c., la giurisprudenza ha affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato, pertanto l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. 29/10/1992, n. 11774; Cass. Sez. U. 29/04/1997, n. 3672; Cass. 28/11/2001, n, 15131; Cass. 21/02/2006, n. 3676; Cass. 07/02/2017, n. 3239).
SI RIMANDA AL PRECEDENTE ARTICOLO SULL’USUCAPIONE IN CONDOMINIO.
