Risulta fondamentale rendersi edotti sul tema sulla ripartizione delle spese condominiali poiché questo tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condomini ai quali spetta di partecipare alle spese.
In questo approfondimento tratteremo:
1) Cosa sono le spese relative alla gestione dei beni condominiali e la logica ad esse sottese;
2) I criteri di riparto previsti dal codice civile;
3) La delibera di ripartizione delle spese;
4) Aspetti pratici ed alcuni casi particolari.
Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari.
L’art. 1123 c.c. disciplina la suddivisione interna delle spese tra i condomini, ergo le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti.
Il soggetto su cui grava l’obbligo del pagamento delle spese condominiali è il proprietario dell’unità immobiliare.
Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione:
Le spese condominiali si dividono in diverse tipologie a seconda del tipo di interventi necessari: ordinarie e straordinarie.
In breve, sono ordinarie quelle relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni, sono invece straordinarie quelle connesse a particolari situazioni e la cui importanza e il cui valore economico superano l’ordinario.
Gli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile disciplinano le modalità di ripartizione delle spese tra i condomini.
In virtù dell’art. 1123 c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Le spese condominiali gravano, per regola generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi.
Tuttavia, esiste un secondo criterio relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.
Dunque, se si stratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Pertanto, il secondo criterio previsto dallo stesso articolo 1123 al II comma è quello dell’uso potenziale. Esso si applica quando vi sono beni comuni che servono i condomini in misura diversa. In tal caso, questo criterio prevale sul primo.
Infine, il terzo criterio fa riferimento all’uso parziario, in tal caso le spese relative saranno a carico dei soli condomini che ne traggono utilità.
Di certo si può con sicurezza affermare che gli ultimi due criteri si pongono con un carattere di specialità rispetto al primo per cui a quest’ultimo si farà ricorso solo laddove essi non risultino applicabili.
L’art. 1137 c.c. così recita: “Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione non sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti”.
A tal proposito sorge un quesito: possono i condomini fissare criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento di condominio in assemblea a maggioranza? No!
Infatti, l’art. 1135 c.c. circoscrivere le competenze dell’assemblea alla verifica ed applicazione concreta dei criteri fissati dalla legge, salvo che la delibera venga presa all’unanimità dai partecipanti al condominio.
Pertanto, eventuali delibere adottate senza la prescritta unanimità saranno nulle. Infatti, solo con una delibera votata all’unanimità è possibile una convenzione diversa.
La legge, oltre ai criteri generali, stabilisce dei criteri di riparto differenti a seconda della tipologia delle singole spese che è necessario esaminare separatamente.
a) Scale e ascensori
Le spese per la manutenzione di scale ed ascensori va ripartita tra le unità immobiliari che da essi sono serviti.
In particolare, la spesa si suddivide per metà in relazione ai millesimi di proprietà e per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
b) Solette divisorie
Le spese per la manutenzione delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato sono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati e ciò in quanto la soletta è comune ai due piani.
In particolare, saranno a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione e di quello del piano inferiore le spese di tinteggiatura della volta.
c) I lastrici solari di uso esclusivo
La regola ex art. 1126 c.c. si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi ne hanno l’uso esclusivo.
In questo caso le spese per le riparazioni del lastrico si suddividono nella misura di 1/3 a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico e di 2/3 a carico dei condomini dell’edificio servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano.
Questa regola si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell’obiettiva funzione che questo lastrico ha di copertura dell’intero edificio.
Normativa
-art. 1117 c.c. contiene l’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni;
-art. 1118 c.c. enuclea i diritti dei condomini sulle parti comuni e fonda il loro obbligo di contribuzione;
-art. 1121 c.c. dettato in tema di innovazioni gravose o voluttuarie;
-art. 1123 c.c. è la norma di riferimento in materia di ripartizione delle spese;
-art. 63 disp. att. c.c. contiene le indicazioni per il recupero degli oneri condominiali, in caso di morosità e prevede che il venditore sia obbligato con il compratore sino a che l’atto di compravendita non venga trasmesso all’amministratore (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).
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