Nell’ambito dell’esercizio della mia professione mi sono capitati diversi casi singolari.

Uno di questi ha riguardato un condominio dove alcuni condomini avevano richiesto ex art 66 disp att c.c. al proprio amministratore di convocare un’assemblea condominiale con un determinato ordine del giorno.

L’amministratore, dopo avere dato seguito alla richiesta, il giorno antecedente alla prima adunanza, comunicava a tutti i condomini che l’assemblea veniva rinviata sine die perché la stessa, dovendosi svolgere in un periodo in cui la collettività era affetta dal COVID, era vietata dalle disposizioni in quel momento emanate.

Un numero di condomini rappresentati circa 700 millesimi, non dando seguito alla volontà dell’amministratore, si adunavano ugualmente in seconda convocazione verbalizzando che alla prima adunanza non si era presentato nessuno e deliberando sui punti all’ordine del giorno riportati nella convocazione.

Quanto deliberato veniva impugnato dai condomini assenti in quanto posto in violazione dell’art 66 disp att c.c.

Questi affermavano: che l’amministratore, avendo rinviato l’adunanza, questa non poteva essere tenuta in quanto priva di convocazione che, conseguentemente,  la sua effettuazione da parte di una porzione di condomini violava il diritto di partecipazione dei condomini assenti in quanto non informati nelle modalità di cui all’art 66 disp att c.c..

Preliminarmente deve attestarsi che infondata risultava la ragione del rinvio addotta dall’amministratore e ciò in quanto alla data dell’invio della comunicazione di rinvio era già entrata in vigore l’ordinanza del Presidente della Regione Sicilia n 21 del 17.05.2020 che recepiva il D.L. 16.05.2020 n 33 che consentiva le riunioni nel rispetto delle distanze di sicurezza.

La questione in diritto che, conseguenzialmente, in questa sede si vuole esaminare è: “se l’amministratore di condominio ha il potere di incidere sulla attuazione di una adunanza assembleare dallo stesso convocata”.

La risposta non può che partire dall’analisi dei poteri che la normativa regolamentare condominiale attribuisce all’amministratore.

Qualora alcuna norma regolamentare condominale attribuisce all’amministratore il potere di rinviare o revocare un adunanza assembleare già convocata deve accertarsi se tale potere è stato previsto dal legislatore nell’ambito della disciplina codicistica in materia condominiale

Da un’analisi delle norme condominiali si rileva che queste non si esprimono espressamente nell’attribuzione di tale potere all’amministratore.

Considerato che la normativa condominiale è di natura speciale rispetto a quella che disciplina la comunione, come statuito dall’art 1139 c.c., deve, quindi, esaminarsi se quest’ultima attribuisce tale potere all’amministratore condominiale.

Da un’analisi di tale normativa neanche in questa si ravvisano precetti che attribuiscono tale potere.

Accertato che nessuna norma in materia di condominio e di comunione attribuisce espressamente tale potere all’amministratore, non rimane che procedersi esaminando i principi generali che disciplinano il rapporto giuridico intercorrente tra amministratore condominiale e condominio.

Che l’amministratore di condominio sia legato da un rapporto di mandato con rappresentanza con il condominio oramai è certo.

E’ l’unione tra gli artt 1129 c.c. commi III e XI e 1131 c.c. comma I che lo attesta.

Principio generale in materia di mandato con rappresentanza è che il mandatario può compiere solo gli atti per i quali ha ricevuto potere e ciò quale conseguenza del fatto che gli effetti giuridici dell'atto o del negozio concluso dal mandatario che forma oggetto del mandato producono direttamente effetti in capo al mandante. E’ l’art . 1704 c.c. in materia di mandato con rappresentanza che espressamente afferma “Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.”

Da quanto sopra consegue che il mandatario non può compiere atti per i quali non abbia poteri. La sanzione che ne consegue e che tali atti producono effetti solo nei suoi confronti ma non nei confronti del mandante (artt 1711 c.c.). Unica ipotesi di derogabilità a tale limite è sancita dall’art art. 1708 c.c.
in materia di contenuto del mandato che attesta che “Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.”

Se, quindi, l’amministratore non può compiere atti che eccedono i limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea  questi non producono effetti nei confronti del condominio divenendo conseguente che lo stesso non ha i poteri per rinviare o revocare un’assemblea che lo stesso ha convocato a meno che tale atto non sia necessario al corretto compimento del suo mandato.

Anche Alberto Celeste (in Assemblea adempimenti preliminari pubblicato il 14 Gennaio 2020 sul portale Giuffre condominio e locazioni) ritiene che l’amministratore non abbia il potere di impedire ai condomini di riunirsi ugualmente dove affrema “Poniamo il caso in cui l'amministratore sia impedito (per problemi personali) a partecipare all'assemblea da lui convocata: a parte i casi in cui, preavvertendo tutti i condomini in tempo utile, l'amministratore possa sempre rinviare l'assemblea stessa o incaricare un suo ausiliario nel sostituirlo,non sembra che si possa precludere ai condomini di riunirsi ugualmente, cioè non ritenendo necessaria la partecipazione dell'amministratore, sicché le deliberazioni adottate sono da considerarsi perfettamente valide.”