Il presente articolo richiede la disamina di aspetti specifici attinenti al regolamento di condominio.
In particolare, un nostro lettore ha posto alla nostra attenzione un quesito interessante ed attuale, relativo all’ipotesi in cui l’amministratore vieti ad un condominio di locare il proprio immobile a determinati usi.
Quanto chiariremo è fino a dove può spingersi il regolamento nell’impedire determinati usi della proprietà privata che, per Costituzione, è intangibile.
Infatti, questi limiti vanno a comprimere i diritti che la legge riconosce al proprietario di un immobile.
Solitamente i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimenti ai pregiudizi che s’intendono evitare, si tratta principalmente di attività che possono creare pregiudizio agli altri abitanti del condominio in tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di rumore.
Dunque, risulta lecito chiedersi se, in ipotesi del genere, il regolamento di condominio possa prevalere sulla legge.
Orbene è doveroso sottolineare sin da subito come la questione in oggetto non sia di univoca soluzione, giacché risulta preliminarmente necessario verificare la tipologia di regolamento in questione: assembleare o contrattuale.
Precisamente il regolamento può essere di origine contrattuale, vale a dire predisposto dal costruttore dell’immobile o dall'originario unico proprietario, ovvero di natura assemblare adottato dall'assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 Cc, co. II.
Infatti per quanto attiene a quello assembleare, soltanto quello approvato all’unanimità può imporre dei confini all’esercizio del diritto di proprietà e all’utilizzo dell’appartamento.
Il paletto diventa infatti una sorta di “autolimitazione”: solo il consenso dell’interessato può creare un vincolo valido per questi così come per i successivi acquirenti dell’immobile.
Invece, le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso e non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.
Dunque, non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre.
Di conseguenza, in quest’ultimo caso è necessario che le clausole limitative siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore-venditore e che vengano trascritte all’atto di acquisto dell’unità immobiliare.
Alla luce di quanto esposto ne consegue che il regolamento di condominio non può derogare alle norme che prevedono i diritti inviolabili dei condomini, può invece derogare alle norme di legge solo se approvato all'unanimità e a condizione che non si tratti di norme inderogabili ed imperative.
Conclusivamente, in materia di condominio negli edifici l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o di alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà nell’interesse di tutto il condominio o di una sua parte.
Tali convenzioni, che possono essere anche inserite nei regolamenti condominiali, i quali nella relativa parte assumono natura contrattuale, richiedono per la loro validità l’approvazione scritta da parte di tutti i condomini, sia mediante accettazione del regolamento eventualmente predisposto dall'originario unico proprietario dell’edificio, sia mediante il consenso manifestato in seno all'assemblea dal singolo condomino, nel caso di regolamento formato con l’approvazione dell’assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10335).
La ratio risiede nella circostanza che il regolamento di condominio, afferendo alla sfera di mera gestione, è paradigmaticamente diretto a disciplinare la conservazione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, nonché l’apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le sue disposizioni non possono menomare i diritti di ciascun condomino.
Ne consegue che le clausole limitative di tali diritti rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validità ed efficacia solo dalla specifica accettazione degli interessati, espressa in forma adeguata.
Cosa fare dunque? Rivolgersi ad un legale al fine di valutare ogni aspetto del caso concreto.
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