E’ legittimo modificare la destinazione d’uso di una unità immobiliare quando il regolamento condominiale prescrive limitazioni in tal senso

Una delle questioni che negli ultimi anni ha più animato la vita condominiale è la possibilità o meno di destinare la propria unità immobiliare ad un uso vietato dal regolamento condominiale (si pensi alle contestate destinazione del proprio appartamento ad attività di B&B, o di affittacamere o di residenza temporanea per extracomunitari).

Fughiamo subito un il dubbio che un limite imposto dal regolamento condominiale alla destinazione d’uso delle unità immobiliari presenti nel condominio non vincola sempre il condomino al suo rispetto.

Indicazioni iniziali

Preliminarmente deve ricordarsi che un tale limite deve essere figlio o:

• del consenso di tutti i condomini manifestato in una delibera assembleare (cioè assunto con il consenso espresso da parte di tutti i condomini facenti parte del condominio) - c.d. regolamento di natura contrattuale -
• o della volontà del costruttore manifestata in un regolamento condominiale  dallo stesso redatto ed imposto agli acquirenti al momento della vendita delle singole unità immobiliari – c.d. regolamento di origine esterna -.

Ma quanto sopra non basta per stabilire se tale limite al momento in cui il condominio lo voglia rispettato sia  applicabile e ciò alla luce del fatto che nel tempo le unità immobiliari sono oggetto di plurimi trasferimenti comportando che l’ultimo acquirente potrebbe anche non esserne destinatario.

Ciò è quanto ribadito dalla importantissima sentenza N. 6769 emessa della Corte Di Cassazione Civile Sez. II in data 19 Marzo 2018.

La natura giuridica del limite all'uso

Al fine di comprendere quando affermato dalla superiore Corte deve prima soffermarsi sulla natura giuridica del limite all'uso che possa essere apposto a favore del condominio alle singole unità immobiliari.

Caratteristica di tale limite è che questo incide non sull’estensione del diritto del condomino sull’unità immobiliare, ma nel suo “esercizio”; per tale ragione l’orientamento interpretativo preminente degli ultimi anni è quello della sua riconduzione alla categoria delle “servitù atipiche” .

Proprio la sua natura giuridica di “servitù”  impone la sua trascrizione in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17, comma 3) non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. sez. II, 31 luglio 2014, n. 17493) comportando che:

“Ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive all’interno di un condominio, non è sufficiente indicare, nella nota di trascrizione, il regolamento medesimo, ma è necessario specificare le clausole limitative in esso specificatamente previste; laddove, tuttavia, non vi sia stata trascrizione delle singole clausole, il regolamento di condominio può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prende atto nel medesimo contratto di compravendita” (C. Appello Milano, sez. III, 19/06/2017 n. 2722).

Avv. Dario Anzalone