Può accadere che uno dei condomini  utilizzi in via esclusiva un bene condominiale o una parte di esso, così venendosi a creare una situazione idonea all'acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

La questione che qui preme evidenziare consiste nel capire se sia possibile acquisire per usucapione alcune parti comuni dell’edificio.

Per poter dare una risposta al suddetto quesito in questo articolo tratteremo le seguenti tematiche:

1- Definizione di usucapione;

2- Quando scatta l'usucapione su un bene condominiale;

4- L’onere della prova.

Definizione di usucapione

L’articolo 1158 c.c. prevede che l’acquisto dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento per usucapione si configura a seguito del possesso continuato per almeno 20 anni in maniera continua, ininterrotta, non violenta e clandestina.

Preliminarmente è doveroso precisare che il rapporto con il bene e la continuità del possesso nel condominio si sostanziano in una condizione di possesso già esistente e che la comproprietà non si estingue per il non uso, con la conseguenza che il condomino che non usufruisce della parte comune ne rimane comunque proprietario.

Affinché possa esservi usucapione non deve sussistere solo l’utilizzo individuale da parte del singolo del bene condominiale, ma è richiesto un possesso esclusivo in contrasto con il diritto degli altri condomini.

Dunque, per l’usucapione è necessaria una manifestazione di dominio esclusivo sulla cosa da parte dell’interessato, mediante un’attività chiaramente incompatibile con il possesso altrui.

Attenzione però: l’utilizzo del bene comune da parte di un condomino in modo più intenso rispetto agli altri non determina l’insorgenza dell’usucapione. Infatti, ciascun comproprietario ha il diritto a trarre dal bene comune una maggiore utilità, purché non impedisca il pari uso degli altri o alteri la destinazione del bene.

Inoltre, il possesso esercitato in modo esclusivo deve risultare inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. (Cfr. Cassazione, II Sezione Civile, sentenza n. 14171/2007).

Quando scatta l'usucapione su un bene condominiale

Come noto, il condominio si caratterizza per la presenza nell’edificio di parti ad uso esclusivo e parti ad uso comune.

Per di più l’art. 1117c.c. ne fornisce un elenco indicativo di tutte le parti dell’edificio che devono ritenersi di uso comune.

Affinchè scatti il possesso per usucapione, però, questa situazione deve protrarsi per venti anni o dieci se sussiste un titolo idoneo.

Tuttavia, per evitare l‘usucapione di un bene condominiale ciascun proprietario di immobile può notificare al condominio un atto di costituzione in mora.

Di contro, se per 20 anni non viene notificato un atto formale come nel caso di cui sopra, è verosimile che scatti l’acquisto a titolo di usucapione.

In particolare, se uno dei condomini voglia far accertare il diritto di avere acquistato per usucapione di un bene condominiale dovrà citare in giudizio tutti gli altri condomini, in mancanza si potrà eccepire il difetto di litisconsorzio tra gli aventi diritto (Cassazione ORDINANZA 15 gennaio 2019, n.848).

L’onere della prova.

L’onere di provare l’usucapione è a carico della parte che assume di aver acquistato una parte comune del condominio.

Il condomino che sostiene di aver usucapito un bene condominiale deve dimostrare di aver posseduto il bene in via esclusiva e continuativa, per almeno venti anni o dieci se sussiste un titolo idoneo, e di averlo sottratto al godimento degli altri condomini, rendendo impossibile per quelli proseguire un rapporto materiale con la cosa. (Cassazione, sent. n. 11903/2015; Cassazione, sent. n. 17322/2010; Cassazione, sent. n. 19478/2007; Cassazione, sent. n. 12775/2008; Cassazione, sent. n. 17512/2016).

Tuttavia, è doveroso precisare che ai fini della prova dell’intervenuto usucapione del bene condominiale, non è sufficiente che i comproprietari si siano astenuti dall'uso dello stesso, essendo necessario un godimento esclusivo, ovvero in modo inconciliabile con le altrui possibilità di utilizzo.

A tal proposito la Supra Corte con sent. n. 17321/2015 ha statuito che il “Il mutamento del titolo, ai sensi dell’articolo 1102, co. 2, c.c. deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini, incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla stessa cosa. A fondamento dell’usucapione, pertanto, devono porsi degli atti, unicamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo”.

PER APPROFONDIMENTI SI RIMANDA AL SUCCESSIVO ARTICOLO SULL’USUCAPIONE DEL LASTRICO SOLARE.