La prescrizione degli oneri condominiali rappresenta una problematica molto diffusa in quanto, spesso, i condomini non hanno contezza del termine entro cui l'amministratore può chiedere le spese di condominio al titolare dell'immobile.
La riscossione delle quote condominiali è uno dei principali doveri dell'amministratore di condominio, che ai sensi dell'art. 1129 c.c. è obbligato ad agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, questo perché la suddetta riscossione è uno dei suoi principali obblighi, dunque questo deve agire per non rischiare un’azione per responsabilità professionale e dover altresì risarcire i danni al condominio.
La vincolatività di tale imposizione si percepisce dall’art. 1129 c.c. secondo cui:
“salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.
Naturalmente, tutti i condomini, anche se in misura diversa, sono tenuti al versamento degli oneri condominiali, siano essi ordinari o straordinari: per i proprietari condomini si tratta di veri e propri debiti nei confronti del condominio, quale istituto giuridico sorto per gestire la cosa comune.
Peraltro, l'art. 1118, comma 2, c.c. statuisce che nessun condomino può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni: tale obbligazione è classificata come obligatio propter rem, (Cass. 12 novembre 1997 n.11152) poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890).
Per di più per quanto riguarda la volontà dell'assemblea condominiale di esonerare l'amministratore dall’adottare un atto di clemenza nei confronti del condomino moroso, è verosimilmente utopistico pensare che i condòmini solventi, presumibilmente all'unanimità, decidano di farsi carico, seppure in via temporanea, dei debiti del moroso, peraltro in assenza di apposite garanzie prestate dal condomino insolvente.
E’altresì doveroso sapere che l’amministratore di condominio è sì obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi, tuttavia le quote condominiali si prescrivono con termini differenti a seconda della natura della spesa, dunque, fondamentale è individuarne il termine iniziale in cui inizia a decorrere il tempo utile ai fini della prescrizione.
In particolare, la prescrizione delle quote condominiali decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino.
Al riguardo è condivisibile l'orientamento di quella giurisprudenza che stabilisce come:
"L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell'esercizio di bilancio"
(Cass. n. 11981 del 5 novembre 1992; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).
Pertanto lo stato di riparto delle spese predisposto dall'amministratore, con il riepilogo contabile di debiti e crediti "pluriennali", a seguito dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale diventa un atto proprio del condominio, con la conseguente obbligatorietà e la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei crediti condominiali, anche di quelli antecedenti all'ultimo anno di gestione.
Si osserva che la prescrizione, disciplinata dagli artt. 2934 - 2963 c.c., si configura come un istituto giuridico che tutela l'esigenza di certezza nei rapporti giuridici connessi agli effetti del trascorrere del tempo. Di conseguenza, solo lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, comprovante la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condominiale autorizza l'amministratore a richiedere, ai sensi dell'art. 63 disp.att.c.c., ed ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali.
Tuttavia, è altresì necessario sapere che la prescrizione è quell’istituto legato al trascorrere del tempo che causa l’estinzione dei diritti non utilizzati. Diritti che, quindi, dopo l’avvenuta prescrizione non saranno più esercitabili, così impedendo al creditore di recuperare la somma.
Il tempo necessario perché si realizzi la prescrizione varia a seconda del tipo di credito che si vanta, in particolare nel caso di spese ordinarie, cioè quelle che vengono approvate periodicamente, e che sono destinate alla gestione del bene comune si applica la prescrizione breve di 5 anni, invece, nel caso di crediti derivanti da spese straordinarie, cioè quelle occasionali come ad esempio i lavori di ristrutturazione si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni.
Pertanto, si può affermare che in condominio a seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione.
Infine, per ragioni di completezza, occorre distinguere il termine di prescrizione degli oneri condominiali a seconda che si tratti dell’obbligo di pagamento del proprietario al condominio o del conduttore inquilino al locatore dell’immobile.
Come noto, il condomino è tale solo se è proprietario di una unità immobiliare all'interno dell’edificio, id est tale qualifica non spetta di certo all'inquilino: se ne deduce che il termine di prescrizione concerne il rapporto di debito tra proprietario e condominio, obbligato verso il condominio resta sempre e solo il proprietario dell’immobile.
Avv. Dario Anzalone
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