L'articolo 67 delle disp. att. c.c. consente a tutti i condomini di intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante purché questo sia munito di un'apposita delega, dunque molto spesso accade che i condomini deleghino le proprie funzioni assembleari ad altri condomini od addirittura a terzi.
Pertanto è bene essere informati sulle regole fondamentali in materia.
Principali argomenti trattati su questo tema saranno:
L’art. 67 disp. att. c.c. così dispone: “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
Il codice civile prevede dunque che anche un estraneo possa essere il delegato e partecipare all'assemblea di condominio.
Al riguardo si precisa come il rapporto tra delegato e delegante è soggetto alle regole del mandato (Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234): una forma di rappresentanza volontaria, conferita volontariamente, grazie alla quale il condomino che non potrà presenziare sarà considerato presente all’assemblea.
Pertanto, in virtù della suddetta delega, durante l'assemblea il rappresentante potrà prendere le decisioni ed esercitare il diritto di voto in nome e per conto del condomino rappresentato.
Da precisare come il rapporto tra soggetto delegante e delegato lo stesso abbia solo valenza interna che non coinvolge il condominio: in caso di eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato questi possono essere fatti valere solo ed esclusivamente dal soggetto delegante.
Ciò premesso, cosa avviene nel caso in cui fosse presente in assemblea il delegante?
A questo proposito bisogna distinguere due ipotesi:
Il principio inviolabile è che la delega deve essere scritta, così da poter essere verificata nella sua efficacia e messa agli atti del verbale.
Sono inammissibili deleghe orali, come quella conferita per telefono o a voce, mentre sono valide le deleghe inviate anche a mezzo email oppure a mezzo fax.
Riguardo, poi, al contenuto non esiste una norma che preveda dei requisiti precisi per la sua validità, per prassi gli amministratori sono soliti inviare un modello di delega in calce all'avviso di convocazione dell'assemblea che viene sottoscritto dal delegante.
La delega in condominio non è del tutto libera, ma conosce dei limiti.
In particolare:
Nel caso in cui i condomini siano più di venti, il delegato può intervenire in assemblea rappresentando al massimo un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Questo limite è stato posto al fine di arginare il diffuso fenomeno di concentrare in capo allo stesso condomino un numero elevato di deleghe, oltre che incentivare la partecipazione personale allo svolgimento dell'assemblea si vogliono evitare situazioni di conflitti di interessi e abusi di potere che conseguono alla concentrazione di deleghe in capo ad uno stesso soggetto;
La legge, dunque, stabilisce che le deleghe all'amministratore di condominio sono vietate e nulle e ciò per evitare un conflitto di interessi, soprattutto nel caso di votazione per approvare l’operato o la riconferma dell’amministratore.
Si precisa come colui che non partecipa all'assemblea e decide di delegare ha due possibilità:
1. indicare punto per punto al proprio delegato il voto da esprimere rispetto all'argomento discusso;
2. lasciare la delega senza alcuna indicazione di voto, rimettendosi, così, interamente, al soggetto nel quale ha riposto la propria fiducia.
Infatti, la delega in bianco si ha quando il delegante non manifesta in alcun modo la sua volontà sulle decisioni all'ordine del giorno, così rimettendo ogni decisione all’autonomia del soggetto delegato.
In questo caso la delibera sarà vincolante nei confronti del condomino assente,non potendosi quest’ultimo considerare dissenziente, infatti “Il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega”.
Ed infatti: In caso di partecipazione di un condomino all'assemblea a mezzo di rappresentante, qualora il condomino rappresentato impugni la deliberazione dell'assemblea, assumendo che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un proprio "infedele" delegato per abusivo riempimento della delega firmata in bianco, deve fornire la prova di un accordo di contenuto diverso da quello del foglio sottoscritto, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega (Cass. Civ., sez. VI Civile, ordinanza n. 16673 del 25 giugno 2018)".
In altre parole, il delegante dovrebbe essere in grado di dimostrare l'esistenza di un diverso accordo scritto con il delegato che poi sia stato violato.
