Sempre più diffuso tra i condomini è il quesito relativo all’ applicazione della normativa a tutela dei consumatori prevista dal decreto legislativo n. 206/2005 “Codice del Consumo” al condominio, atteso che la configurazione giuridica di quest’ultimo fa sì che non risulti così agevole dare una risposta.
In particolare, come noto, il Codice del Consumo prevede una serie di tutele per chi acquista in qualità di consumatore.
Tuttavia, per poter comprendere la suddetta problematica e cercare di dare una risposta in questo articolo tratteremo brevemente alcuni punti salienti:
Dunque, in via generale, si rammenta che il condominio consiste in una tipologia di comunione forzosa, che si caratterizza per la coesistenza della proprietà individuale dei singoli condomini e di una comproprietà sui beni comuni, che sono funzionalmente e strutturalmente collegati ai primi.
In base all’art. 3, comma 1 del Codice del consumo per consumatore si intende “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”.
Dunque, il consumatore è necessariamente una persona fisica e la persona giuridica non può mai beneficiare della tutela prevista per il consumatore.
Secondo la Corte di Giustizia Europea la nozione di consumatore non potrebbe prescindere dalla natura di persona fisica del soggetto giuridico interessato.
Tuttavia, la CGUE ha ritenuto conforme al diritto comunitario la definizione di consumatore, benché essa escluda la persona giuridica dalla tutela consumeristica. Il legislatore italiano si è infatti limitato a recepire la definizione comunitaria di consumatore, come “persona fisica” che agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale.
La Corte Costituzionale ha ritenuto legittima l’esclusione delle persone giuridiche dall’ambito di applicazione delle tutele consumeristiche.
L’obiezione è tuttavia superabile atteso che ai sensi dell’articolo 169 TFUE, gli Stati possono mantenere o introdurre misure di tutela dei consumatori più rigorose, a condizione che siano compatibili con i trattati, lasciando agli Stati la possibilità di garantire, nel rispetto del trattato, un più elevato livello di protezione per i consumatori.
Pertanto, gli Stati possono mantenere o introdurre una legislazione nazionale corrispondente alla direttiva, o ad alcune delle sue disposizioni, potendo addirittura arrivare ad estenderne l’applicazione anche a persone giuridiche o persone fisiche che la stessa non qualifica “consumatori”.
Per completezza, si sottolinea che nel 2002 era stata sollevata questione di legittimità costituzionale dell’art. 1469 bis c.c. per violazione degli artt. 3, 25 e 41 Cost.
In particolare, quanto alla censura fondata sulla disparità di trattamento, la Consulta ha ritenuto costituzionalmente legittima la limitazione alle sole persone fisiche dell’ambito applicativo della normativa europea sulla tutela dei consumatori, ritenendo che “La preferenza nell’accordare particolare protezione a coloro che agiscono in modo occasionale, saltuario e non professionale si dimostra non irragionevole allorché si consideri che la finalità della norma è proprio quella di tutelare i soggetti che sono presumibilmente privi della necessaria competenza per negoziare; onde la logica conseguenza dell’esclusione dalla disciplina di categorie di soggetti che proprio per l’attività abitualmente svolta hanno cognizioni idonee per contrattare su un piano di parità.”
La riforma del condominio - legge 11 dicembre 2012, n. 220 - non ha qualificato il condominio come persona giuridica autonoma ed è stata confermata la tesi secondo la quale il condominio è un mero ente gestorio privo di autonoma soggettività giuridicaulteriore o diversa da quella dei singoli condomini.
Ne discende che i contratti stipulati dal condominio attraverso l’amministratore sono imputabili ai singoli condomini: l'amministratore rappresenta i condòmini i quali agiscono al di fuori della loro attività professionale e dunque il condominio, latu sensu considerato, è un consumatore (Cass. 24 luglio 2001 n. 10086, Cass. 22 maggio 2015, n. 10679).
Infatti, l’amministratore del condominio, nel siglare un contratto con un professionista, agisce quale mandatario dei singoli condomini ed il contratto può essere considerato come concluso da un consumatore e potrà invocarne le relative tutele riconosciute dalla legge.
L’estensione delle tutele dei consumatori è lecita ed il condominio potrà validamente invocare tutte le tutele previste dal codice del consumo.
Precisamente, qualora si sia in presenza di un condominio residenziale(caratterizzato da singole proprietà immobiliari di pertinenza di persone fisiche che non operano per scopi professionali) il contratto stipulato dal condominio sarà un contratto imputabile ai consumatori e quindi soggetto alla disciplina consumeristica. Viceversa, qualora il condominio sia costituito da unità immobiliari destinate allo svolgimento di attività professionali, sarà possibile escludere l’applicazione della disciplina contenuta nel Codice del Consumo.
Nell’ipotesi di compresenza nel condominio di professionisti e di persone fisiche che agiscono al di fuori di attività professionali si potrebbe applicare la disciplina dei contratti misti e verificare se sia prevalente la componente consumeristica o se, al contrario, una componente di natura professionale che impedisce di qualificare il contratto come consumeristico.
Conclusivamente, le norme a tutela dei consumatori possono essere applicabili anche a un contratto concluso da un soggetto giuridico quale il condominio, naturalmente affinché ciò avvenga è necessario che l’altra parte contrattuale non sia un privato, ossia un altro consumatore, ma un “professionista”.
