Il presente articolo è di particolare interesse poiché all'interno del condomino è possibile rinvenire l'ipotesi di conflitto di interessi.

Precisamente, il conflitto di interessi si realizza allorquando si configura" una  divergenza tra ragioni personali di singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti contrario interesse del Condominio (Cass. 13004/13)".

Pertanto, in ambito condominiale la deliberazione approvata potrà essere considerata invalida esclusivamente qualora vi sia una divergenza tra l'interesse del condominio e ragioni personali del singolo condomino, i quali non si siano astenuti ed abbiano, invece, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare (cfr. Cass. n. 1853/2018).

In particolare, ricorre un vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, lesivi dell'interesse condominiale.

Infatti ciò che rileva è la presenza dei due suddetti interessi contrapposti ed il conflitto si configura allorquando la delibera abbia soddisfatto l'interesse del singolo rispetto a quello della collettività.

Dunque è essenziale:

1. le rilevanza del voto;
2. l'interesse personale del condomino;
3. il danno che la delibera produrrebbe agli interessi del condominio.

Ratio: non può essere consentito di ledere l'interesse collettivo!

Relativamente all’impugnativa, la delibera assunta con il voto del condomino in conflitto di interessi può essere impugnata nel termine di 30 giorni per vizio di annullabilità, quando il voto del condomino in situazione di conflitto sia stato determinante ed il Condominio ne ha subito un danno (Cass. 1853/18).

Specificatamente, saranno gli altri condomini a dover impugnare il deliberato provando: l'esistenza di interesse personale del condomino portatore di un interesse contrapposto a quello del Condominio ed il danno effettivamente subito con riferimento alle lesioni degli interessi condominiali.

Relativamente alla disciplina applicabile, la L. 220/12 non ha disciplinato il conflitto di interesse tra condominio e condomino, dunque ecco perché in passato avveniva il richiamo per via analogica alle disposizioni operanti in materia societaria.

L'articolo di riferimento è il 2373 c.c. che espressamente prevede che "la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 c.c. qualora possa recarle danno".

Tuttavia, la recente giurisprudenza, invece, ha ritienuto non applicabile tale disposizione al condominio, il quale ha caratteristiche proprie che lo differenziano dalle società relativamente:

• Al rapporto esistente tra gestione delle cose comuni e fruizione delle proprietà esclusive. Infatti, la gestione delle parti comuni è posta in funzione del godimento delle parti comuni ed in funzione strumentale a vantaggio del godimento delle proprietà esclusive, motivo per cui la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza occorrenti per la validità delle delibere non possono essere modificati;
• Alla diversità strutturale del funzionamento delle assemblee nelle società di capitali e di quelle condominiali. Nell'assemblea condominiale il quorum costitutivo e deliberativo è determinato con riferimento sia all'elemento personale (per teste), sia all'elemento reale (per valore).

Fatte queste brevi premesse, ci si chiede se si può impedire al condomino in conflitto di interessi di partecipare all’assemblea.

Premesso che il condomino in conflitto d'interessi ha la facoltà, ma non l’obbligo, di esercitare il diritto di astensione, nel nostro ordinamento nessuna disposizione vieta a quest’ultimo di partecipare all'assemblea ed esprimere il proprio voto.

Pertanto in tal senso non esiste alcun divieto, semmai le delibere espresse con conflitto di interessi, sono viziate e devono essere dichiarate illegittime soltanto se da esse possa derivare un danno anche per il condominio.

Inoltre, evidenzio come nelle deliberazioni assembleari il quorum costitutivo e deliberativo deve essere calcolato sulla base di tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio, ivi compresi quelli in potenziale conflitto di interessi.

Altro aspetto riguarda le conseguenze nel caso di un condomino in conflitto,  portatore di deleghe: in questo caso il conflitto di interessi fra il rappresentante ed il rappresentato, trattandosi di un vizio riguardante la rappresentanza, non inficia il deliberato assembleare ma eventualmente dà luogo al risarcimento del danno dal rappresentante al rappresentato (artt. 1394 - 1395 cod.civ.). A questo proposito invito a prendere visione del precedente articolo sulle deleghe in assemblea condominiale.