In un condominio, la detenzione di animali domestici è consentita dalla legge. Tuttavia, il proprietario deve rispettare gli spazi comuni e non arrecare fastidio agli altri condomini. Il cane deve essere registrato all’anagrafe canina e quindi dotato di microchip. Inoltre, cani e gatti vanno vaccinati contro le patologie per cui sono a rischio. Bisogna inoltre procedere con la sverminazione ed infine l’applicazione di antiparassitario. I cani che passano per gli spazi comuni devono essere sempre portati al guinzaglio. Il buon senso deve sempre accompagnare il condomino nella gestione del suo animale domestico; pertanto, la buona educazione impone che si debbano rispettare con grande cura gli spazi comuni. Il condomino deve fare in modo che il suo cane non arrechi un danno agli altri; quindi, deve adottare tutte le misure cautelari necessarie.
Il regolamento condominiale può stabilire limiti e obblighi per gli animali domestici. Tuttavia, la legge dice espressamente che, all’interno di un condominio, non è possibile vietare il possesso di animali domestici (La legge italiana ha modificato con la Legge n.220 del 2012 le regole che disciplinano i condomini, modificando l’art. 1138 del Codice Civile al comma 4 introducendo il seguente dettato
Con questa norma, nessuno può impedire l’ingresso di animali domestici all’interno del condominio e se nel regolamento condominiale vi è un articolo che afferma il contrario, il proprietario del cane potrà rivolgersi al Giudice di Pace.)
Con l’introduzione del nuovo comma, nei condomini si potranno avere cani e gatti, ma essendo che si parla di animali domestici è comunque rimandato al regolamento condominiale la possibilità di detenere serpenti, furetti e altre specie esotiche.
Se un condomino non rispetta le regole di gestione degli animali domestici, il condominio può chiedere l’allontanamento dell’animale solo in presenza di condizioni specifiche, legate ad un rischio per l’igiene o a patologie dell’animale, che devono essere verificate e documentate dall’Asl o da veterinari privati.
Il proprietario di un animale domestico ne risponde civilmente e sul piano penale. Se la vittima subisce una lesione grave o gravissima a causa del morso, il padrone rischia addirittura il carcere. Spero che queste informazioni ti siano state utili.
A partire dal 1° luglio 2023, i condomini sono tenuti a verificare che le imprese a cui affidano i lavori siano in possesso della certificazione SOA. Questa verifica deve essere effettuata sia per i contratti di appalto principali che per quelli di subappalto. La certificazione SOA è diventata di fondamentale importanza per i condomini che desiderano accedere a benefici fiscali come il Superbonus e gli altri bonus edilizi. Inoltre, il Decreto Ucraina (articolo 10-bis) ha stabilito che i lavori con un importo superiore a 516.000 euro, che danno diritto al Superbonus e ad altri bonus edilizi minori, devono essere affidati solo ad imprese in possesso della Certificazione SOA. Pertanto, i condomini, o meglio l’amministratore di condominio, devono verificare attentamente che le imprese scelte dispongano di questa certificazione per non perdere i vantaggi fiscali.
Per verificare se un’impresa possiede la Certificazione SOA, puoi utilizzare il motore di ricerca presente sul sito AttestazioneSOA.it. Inoltre, l’Autorità Nazionale Anti Corruzione (ANAC) mette a disposizione un servizio di consultazione per la verifica dei requisiti di ordine generale degli operatori economici. Per accedere a questo servizio è necessario registrarsi. Inoltre, è possibile effettuare una ricerca libera nel Casellario delle imprese per consultare gli elenchi delle Società organismo di attestazione (SOA) qualificate e delle imprese qualificate suddivise per regioni, categorie e classifica.
Cosa succede se il lavoro viene affidata senza certificazione?
Se un lavoro viene affidato ad un’impresa che non possiede la Certificazione SOA, ci possono essere diverse conseguenze. Ad esempio, il mancato rispetto degli obblighi di qualificazione (es. diniego dell’attestazione SOA) espone l’impresa alla risoluzione del contratto per inadempimento e il committente (contribuente) alla perdita dei benefici fiscali1. Inoltre, l’eventuale realizzazione di lavori in assenza dell’attestazione può essere causa di decadenza dal bonus casa per il committente2. Pertanto, è importante verificare che l’impresa a cui si affidano i lavori sia in possesso della Certificazione SOA per evitare eventuali conseguenze negative.
Perché è importante avere la certificazione SOA?
La Certificazione SOA è importante per diverse ragioni. Innanzitutto, essa rappresenta un requisito obbligatorio per la partecipazione a gare d’appalto per l’esecuzione di lavori pubblici di importo superiore a € 150.000,00. Inoltre, la Certificazione SOA comprova la capacità economica e tecnica di un’impresa di qualificarsi per l’esecuzione di appalti pubblici e conferma che il soggetto certificato sia in possesso di tutti i requisiti necessari alla contrattazione pubblica. Inoltre, la Certificazione SOA è diventata di fondamentale importanza per i condomini che desiderano accedere a benefici fiscali come il Superbonus e gli altri bonus edilizi. Infine, avere la Certificazione SOA può aumentare la credibilità e la reputazione di un’impresa, dimostrando il suo impegno nel rispettare gli standard richiesti dalla legge.
In un condominio, i posti auto possono essere di proprietà del condominio, di proprietà esclusiva o in uso esclusivo. Nel primo caso, i posti auto costituiscono parti comuni e possono essere utilizzati da tutti i condomini indistintamente o in modo turnario, se sono insufficienti ¹⁶. Se lo spazio del cortile è insufficiente per tutte le auto, il parcheggio deve essere regolamentato in base a turni definiti dall’assemblea .
La proprietà esclusiva significa che il posto auto è di proprietà di uno o più condomini. In questo caso, solo il proprietario o i proprietari del posto auto hanno il diritto di utilizzarlo.
Se il tuo posto auto è di proprietà esclusiva, puoi affittarlo a un estraneo. Tuttavia, se il posto auto è una parte comune del condominio, l'assemblea condominiale deve deliberare l'uso indiretto della cosa comune con la maggioranza legalmente prescritta ². In questo caso, l'assemblea può scegliere di assegnare i posti auto in locazione agli stessi condomini o a soggetti esterni ³. Ti consiglio di verificare le regole del tuo condominio e di consultare l'assemblea condominiale per ulteriori informazioni.
Se il tuo posto auto viene danneggiato durante l'affitto, la responsabilità per i danni dipenderà dalle condizioni del contratto di affitto che hai stipulato con l'inquilino. In genere, il contratto di affitto dovrebbe includere clausole che stabiliscono la responsabilità per eventuali danni al posto auto durante il periodo di affitto. Ti consiglio di consultare il tuo contratto di affitto e di parlare con un avvocato per ulteriori informazioni.
In caso di bollette troppo alte e consumi anomali, il gestore deve dimostrare il corretto funzionamento del contatore, mentre tocca all'utente dimostrare che l'anomalia dei consumi registrati è dovuta a fattori esterni al suo controllo¹. Inoltre, se le bollette contestate si fondano su misurazioni ritenute anomale dall'utente, spetta a quest'ultimo l'onere di provare che tale anomalia sia dovuta a cause a lui non imputabili quali, ad esempio, il malfunzionamento del contatore o l'azione di terzi.
Per fare un reclamo per bollette eccessive, puoi chiamare il servizio clienti e chiedere spiegazioni. Se il gestore ti ha addebitato un importo troppo alto, puoi pagare la bolletta solo per la somma che ritieni corretta e presentare un reclamo per iscritto¹. La lettera di reclamo dovrà essere inviata a mezzo posta raccomandata, in formato cartaceo o elettronico (con Posta Elettronica Certificata).
Se il contatore non funziona, è possibile richiedere una verifica del contatore al proprio venditore¹. Inoltre, non è l'utente a dover dimostrare il non corretto funzionamento del contatore; a lui basta contestare la bolletta. Se hai ricevuto una bolletta della luce o del gas particolarmente elevata, che non rispecchia i consumi, è sufficiente contestarla alla società fornitrice. A quel punto, spetta alla società erogatrice del servizio dare la prova del corretto funzionamento del contatore.
Per fare un reclamo per bollette eccessive, puoi chiamare il servizio clienti e chiedere spiegazioni. Se il gestore ti ha addebitato un importo troppo alto, puoi pagare la bolletta solo per la somma che ritieni corretta e presentare un reclamo per iscritto. La lettera di reclamo dovrà essere inviata a mezzo posta raccomandata, in formato cartaceo o elettronico (con Posta Elettronica Certificata).
In caso di sequestro di un immobile all'interno di un condominio, il condominio può inserirsi nell'azione contro il proprietario, chiedendo una ulteriore ingiunzione. Se il bene sequestrato ha un valore superiore al credito della moglie, potete sperare in una quota di diritto. Nel frattempo ai condomini non resta che anticipare le quote dell'insolvente.
Per quanto riguarda la gestione condominiale, la confisca degli immobili ubicati in condominio comporta rilevanti problematiche per l'amministratore, che è chiamato a dover stabilire, tra l'inadeguatezza di soggetti e strumenti normativi, chi è il soggetto debitore al quale sollecitare ed ingiungere il pagamento delle spese di condominio.
I beni immobili, dopo essere stati confiscati in via definitiva, possono essere mantenuti al Patrimonio dello Stato e, con autorizzazione del Ministro dell'Interno, utilizzati dall'Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata (istituita con D.L. n. 4 del 04/02/2010), oppure possono essere trasferiti al patrimonio del Comune dov'è ubicato l'immobile, ovvero al patrimonio della Provincia o della Regione, che possono amministrare direttamente il bene o affidarlo in concessione disciplinata da apposita convenzione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea, le deliberazioni assunte sono annullabili, ai sensi dell’ art.1137 del Codice civile.
Per contestare una delibera assembleare, bisogna presentare la richiesta di tentativo di mediazione entro i termini previsti per legge. Il tentativo di mediazione obbligatoria va presentato presso un organismo presente nelle città dove si trova il più vicino tribunale competente per decidere in materia.
Il termine per contestare le delibere annullabili è di 30 giorni, che decorrono: per i presenti e gli astenuti, dal giorno della votazione; per gli assenti, dal giorno in cui ricevono il verbale dell’assemblea, spedito loro dall’amministratore.
Per impugnare una delibera assembleare, il primo passo è la mediazione che è obbligatoria in riferimento alle cause di questa tipologia la cui richiesta deve essere presentato entro un termine determinato. Si deve cioè, prima di andare in causa, tentare una conciliazione.
L'impugnazione si effettua attraverso una citazione davanti al Giudice civile che deve essere notificata al Condominio, nella persona dell’Amministratore, entro 30 giorni: 1 dalla deliberazione per i condomini (astenuti o dissenzienti) presenti all’assemblea 2 dalla data di comunicazione della delibera per i condomini assenti all’assemblea.
Il condomino che volesse impugnare la delibera assembleare, a seguito del Decreto Legislativo 28/2010 in materia di mediazione obbligatoria, dovrà necessariamente procedere al deposito della istanza di mediazione presso un Organismo riconosciuto prima di procedere con la instaurazione della domanda giudiziale. Una volta depositata la domanda verrà nominato un Mediatore e la procedura dovrà essere comunicata alla parte chiamata.
Il primo passo per procedere con l’impugnazione di una delibera è la mediazione che è obbligatoria in riferimento alle cause di questa tipologia la cui richiesta deve essere presentato entro un termine determinato. Si deve cioè, prima di andare in causa, tentare una conciliazione
L’impugnazione si effettua attraverso una citazione davanti al Giudice civile che deve essere notificata al Condominio, nella persona dell’Amministratore, entro 30 giorni: 1 dalla deliberazione per i condomini (astenuti o dissenzienti) presenti all’assemblea 2 dalla data di comunicazione della delibera per i condomini assenti all’assemblea.
La sicurezza e la vigilanza del ponteggio in un condominio sono molto importanti. La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità civile del soggetto appaltatore che aveva omesso di adottare le misure idonee a prevenire l’intrusione di terzi (quali l’illuminazione notturna, la guardiania ed altri accorgimenti) in modo da agevolare colposamente il furto. Inoltre, se i ladri riescono a entrare nell’appartamento grazie ai ponteggi installati dalla ditta che sta svolgendo lavori sulla facciata dell’edificio, a rispondere del furto e dei conseguenti danni sono sia il condominio che l’appaltatore stesso; è necessario, però, dimostrare che entrambi non abbiano adottato le misure minime di precauzione per tutelare la sicurezza della proprietà privata.
Quali sono le misure minime di precauzione?
Le misure minime di precauzione per tutelare la sicurezza della proprietà privata includono l'adozione di appositi sistemi di antifurto o d’allarme sull’impalcatura. Inoltre, il ponteggio deve essere realizzato seguendo delle specifiche direttive stabilite dalla legge, come il rispetto delle distanze dei vari elementi del ponteggio dall’edificio, la presenza dei dispositivi di sicurezza fondamentali per proteggere dalla caduta di oggetti e di persone dall’alto e la disposizione degli ancoraggi.
Installazione ponteggi
Per l'installazione di un ponteggio, ci sono diversi requisiti da rispettare per garantire la sicurezza dei lavoratori e dei passanti. Ad esempio, le tavole che costituiscono l'impalcato devono essere fissate in modo che non possano scivolare sui traversi metallici e non possono essere distaccate dalla muratura di più di 20 centimetri¹. Inoltre, per montare un ponteggio occorre richiedere al Comune il permesso di occupare il suolo pubblico
Cosa succede se il ponteggio causa danni alla proprietà esclusiva del condomino?
Se la presenza del ponteggio causa un danno alla proprietà esclusiva del condomino (ad esempio, a causa della polvere o alla rottura di un parapetti), il condomino ha diritto a un’adeguata indennità¹. Dei danni provocati dal ponteggio installato sul suolo condominiale è responsabile l’appaltatore dei lavori, in quanto custode dell’impalcatura.
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Secondo la Cassazione, i filmati della videosorveglianza condominiale possono essere una valida prova per la repressione dei reati commessi all’interno del condominio. Pertanto, ciascun condomino può chiedere all’amministratore i file con le registrazioni da presentare in un eventuale giudizio civile (per risarcimento) o penale
La nuova legge post riforma del condominio ha finalmente dettato le regole sull’aspetto videosorveglianza. La legge sancisce che per l’installazione di telecamere occorre un quorum di 50% + 1 dei presenti alla riunione e che costituisca almeno la metà del valore del condominio (valore espresso in millesimi, quindi almeno 500 millesimi) ed volendo entrare nel dettaglio, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Secondo il Garante della Privacy, per far si che un sistema di videosorveglianza in condominio sia considerato lecito e rispondente alla tutela della privacy, è necessario rispettare le seguenti formalità: segnalare la presenza delle telecamere con appositi cartelli; avere l’approvazione della maggioranza dell’assemblea; posizionare le telecamere in modo da non riprendere e ledere spazi di terze persone; conservare le registrazioni per un periodo di tempo limitato, fino massimo a 7 giorni circa
Vediamo alcuni dettagli:
Secondo l'art. 1122 c.c., la videosorveglianza condominiale disposta dall’assemblea è legittima e deve rispettare i quorum di approvazione. Il condominio che installa un sistema di videosorveglianza senza attenersi alle regole può commettere il reato di interferenze illecite nella vita privata, punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni ed il risarcimento del danno morale cagionato alle persone abusivamente riprese². In ogni caso, il condominio che ha installato un impianto di videosorveglianza deve provvedere alla nomina di un responsabile della privacy
Si può installare immediatamente un sistema di videosorveglianza?
L'installazione di un sistema di videosorveglianza in condominio deve avvenire previa assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza dei i 500 millesimi dei presenti. È indispensabile, inoltre, che le telecamere siano segnalate con appositi cartelli e che le registrazioni vengano conservate per un periodo limitato.
I dati registrati: chi li può vedere?
Il condomino può fare una richiesta di accesso ai dati registrati dalla videosorveglianza al responsabile della privacy nominato dal condominio. La richiesta deve essere fatta per iscritto e deve contenere l'indicazione dei dati identificativi del richiedente e la specificazione dei dati oggetto di richiesta. Il responsabile della privacy deve fornire una risposta entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta.
Il condominio che installa un sistema di videosorveglianza senza attenersi alle regole può commettere il reato di interferenze illecite nella vita privata, punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni ed il risarcimento del danno morale cagionato alle persone abusivamente riprese. In ogni caso, il condominio che ha installato un impianto di videosorveglianza deve provvedere alla nomina di un responsabile della privacy.
Per accedere ai bonus edilizi le imprese devono essere qualificate. Con la circolare n. 10 del 20 aprile 2023 l’Agenzia delle entrate fornisce alcuni chiarimenti sulla misura (articolo 10-bis del Dl n. 21/2022) che prevede, ai fini del riconoscimento degli incentivi fiscali per interventi edilizi (articoli 119 e 121 del Dl n. 34/2020), l’affidamento dei lavori di importo superiore a 516mila euro esclusivamente alle imprese in possesso della certificazione SOA, ai sensi dell’articolo 84 del Codice dei contratti pubblici.
In particolare, per poter beneficiare delle predette agevolazioni fiscali, l’esecuzione dei lavori deve essere affidata tenendo conto alcune fasi determinate.
I bonus edilizi disponibili sono vari e cambiano di anno in anno. Ad esempio, nel 2022 i bonus edilizi prevedono percentuali di detrazione e valori di spesa variabili, oltre a diverse categorie di beneficiari che cambiano a seconda dell’agevolazione.
Tra i bonus edilizi disponibili nel 2022 ci sono il Bonus Ristrutturazione casa 2022 che è una detrazione fiscale del 50% sui lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, su edifici singoli o condominiali. Il Bonus Mobili ed Elettrodomestici è stato prorogato al 2024 e prevede una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici. Altri elementi includono il Superbonus 110%, l’ecobonus e il sismabonus.
L’entrata in vigore del nuovo decreto legge n.11/2023 ha prodotto una serie di modifiche in materia di agevolazioni fiscali. La nuova normativa mira a realizzare degli incentivi nel settore dell’efficienza energetica, inoltre il legislatore è intervenuto stabilendo l’abolizione della cessione del credito di imposta, considerata scarsamente sostenibile economicamente avendo un riverbero negativo sull’entità del debito pubblico. Per ovviare alla crescita del debito pubblico, il legislatore ha inteso fare leva sulla misura della detrazione fiscale, uno strumento maggiormente sostenibile dal punto di vista economico che costituisce lo strumento d’accesso per ottenere il bonus. Andiamo ora a vedere quali sono i principali aspetti sanciti dal nuovo decreto legge n.11/2023, dei quali occorre tenere conto.
Cosa cambia con il nuovo decreto?
Come già accennato in precedenza, una delle prime conseguenze riguarda la cessazione del credito di imposta, infatti con la nuova normativa è prevista un’unica opzione a cui fare riferimento per richiedere (e ottenere) la possibilità di accedere al bonus: la detrazione fiscale. Con ciò si è voluto porre fine al credito di imposta, provocando di conseguenza un vero e proprio stravolgimento nel settore dei bonus fiscali. Nello specifico, l’importo detraibile è dilazionato in una serie di rate di uguale importo la cui entità (nel complesso) va a determinare uno sconto sull’importo totale da corrispondere.
Per cosa viene concesso il bonus?
La concessione del bonus riguarda la realizzazione di varie tipologie di interventi, per esempio in campo edilizio è possibile richiedere il bonus per effettuare dei lavori di ristrutturazione, oppure per procedere all’installazione di totem (o colonnine) energetiche con lo scopo di incentivare l’utilizzazione di fonti energetiche più sostenibili. Proprio il tema della sostenibilità rappresenta un aspetto caratterizzante la nuova normativa, infatti il legislatore ha rimarcato l'importanza di elaborare interventi normativi miranti a incentivare la transizione energetica così da favorire l’abbandono di vecchi modelli di approvvigionamento.
Alcune conseguenze derivanti dalla nuova normativa
Oltre ad aver imposto un vero e proprio stop al credito di imposta, ci sono altri aspetti di cui occorre tenere conto. Tra questi si segnala la possibilità di ottenere una deroga per la realizzazione di tutti quegli interventi per i quali è stata inoltrata la comunicazione di inizio lavori, infatti qualora la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) sia stata presentata in data antecedente l’emanazione del decreto, i soggetti beneficiari continueranno a usufruire del bonus ma solo per la realizzazione di interventi differenti da quelli già operati dagli altri condomini. Sempre a livello condominiale, oltre alla CILA, per la creazione/modifiche delle opere si rende necessario disporre della delibera sull' inizio dei lavori di manutenzione.
Tra le altre conseguenze normative si segnala come il decreto legge abbia avuto un riverbero sull’elaborazione di tutti quei progetti relativi all’acquisto dei crediti da parte delle Regioni e degli enti locali. Infatti, con l’eliminazione della cessione del credito di imposta, il governo, e in particolare il Ministero dell’Economia, ha voluto sottolineare la necessità di porre un freno alla crescita del debito pubblico varando delle misure economiche il cui obiettivo primario è quello di gestire in maniera oculata la concessione di bonus, e in generale tutti quegli interventi di agevolazione fiscale che debbono mostrarsi in sintonia sul piano della sostenibilità finanziaria.
Il bonus 110 nel 2023: scopo, oggetto e accesso alla misura
Il superbonus (così come le altre misure di carattere fiscale) hanno anche lo scopo di massimizzare la sostenibilità energetica attraverso la progressiva riduzione dei consumi. Queste misure non sono in grado da sole di assicurare ai richiedenti la massimizzazione del risparmio, infatti è proprio per tale ragione che insieme alla concessione dei bonus, il governo ha ribadito l’importanza di elaborare delle politiche economiche capaci di provocare una contrazione del prezzo relativo all’acquisto dell’energia.
Per quanto concerne le scadenze temporali relative alla concessione del superbonus, si ricorda che tramite la legge di bilancio la validità del superbonus è stata estesa fino a dicembre 2023. Nello specifico la misura percentuale (relativa alla copertura delle spese di realizzazione delle opere) varia in base all’entità delle spese che si sono sostenute per la realizzazione degli interventi. In riferimento alle spese sostenute fino al 31 dicembre del 2023 il bonus è del 110%, mentre per le spese sostenute fino al 2024 il bonus è fissato al 70%, tale percentuale diminuisce fino al 65% per le spese sostenute nel 2025.
Sul piano dell’accessibilità il bonus è aperto sia alle persone fisiche che ai condomini che intendano realizzare opere su edifici composti da due fino a quattro immobili. Gli edifici debbono risultare singolarmente accatastati anche qualora appartengano a un solo proprietario o che risultino in comproprietà. In base a quanto previsto dalla normativa, non potendo più fare ricorso alla cessione del credito di imposta, la relativa quota catastale viene scaglionata in quattro quote annuali. Per ulteriori informazioni e news di carattere giuridico, amministrativo e tecnico si rimanda alla consultazione del seguente sito internet: https://studioaccsrl.com/, la cui visita è vivamente consigliata se si vuole essere costantemente aggiornati in materia.
