L’entrata in vigore del nuovo decreto legge n.11/2023 ha prodotto una serie di modifiche in materia di agevolazioni fiscali. La nuova normativa mira a realizzare degli incentivi nel settore dell’efficienza energetica, inoltre il legislatore è intervenuto stabilendo l’abolizione della cessione del credito di imposta, considerata scarsamente sostenibile economicamente avendo un riverbero negativo sull’entità del debito pubblico. Per ovviare alla crescita del debito pubblico, il legislatore ha inteso fare leva sulla misura della detrazione fiscale, uno strumento maggiormente sostenibile dal punto di vista economico che costituisce lo strumento d’accesso per ottenere il bonus. Andiamo ora a vedere quali sono i principali aspetti sanciti dal nuovo decreto legge n.11/2023, dei quali occorre tenere conto.
Cosa cambia con il nuovo decreto?
Come già accennato in precedenza, una delle prime conseguenze riguarda la cessazione del credito di imposta, infatti con la nuova normativa è prevista un’unica opzione a cui fare riferimento per richiedere (e ottenere) la possibilità di accedere al bonus: la detrazione fiscale. Con ciò si è voluto porre fine al credito di imposta, provocando di conseguenza un vero e proprio stravolgimento nel settore dei bonus fiscali. Nello specifico, l’importo detraibile è dilazionato in una serie di rate di uguale importo la cui entità (nel complesso) va a determinare uno sconto sull’importo totale da corrispondere.
Per cosa viene concesso il bonus?
La concessione del bonus riguarda la realizzazione di varie tipologie di interventi, per esempio in campo edilizio è possibile richiedere il bonus per effettuare dei lavori di ristrutturazione, oppure per procedere all’installazione di totem (o colonnine) energetiche con lo scopo di incentivare l’utilizzazione di fonti energetiche più sostenibili. Proprio il tema della sostenibilità rappresenta un aspetto caratterizzante la nuova normativa, infatti il legislatore ha rimarcato l'importanza di elaborare interventi normativi miranti a incentivare la transizione energetica così da favorire l’abbandono di vecchi modelli di approvvigionamento.
Alcune conseguenze derivanti dalla nuova normativa
Oltre ad aver imposto un vero e proprio stop al credito di imposta, ci sono altri aspetti di cui occorre tenere conto. Tra questi si segnala la possibilità di ottenere una deroga per la realizzazione di tutti quegli interventi per i quali è stata inoltrata la comunicazione di inizio lavori, infatti qualora la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) sia stata presentata in data antecedente l’emanazione del decreto, i soggetti beneficiari continueranno a usufruire del bonus ma solo per la realizzazione di interventi differenti da quelli già operati dagli altri condomini. Sempre a livello condominiale, oltre alla CILA, per la creazione/modifiche delle opere si rende necessario disporre della delibera sull' inizio dei lavori di manutenzione.
Tra le altre conseguenze normative si segnala come il decreto legge abbia avuto un riverbero sull’elaborazione di tutti quei progetti relativi all’acquisto dei crediti da parte delle Regioni e degli enti locali. Infatti, con l’eliminazione della cessione del credito di imposta, il governo, e in particolare il Ministero dell’Economia, ha voluto sottolineare la necessità di porre un freno alla crescita del debito pubblico varando delle misure economiche il cui obiettivo primario è quello di gestire in maniera oculata la concessione di bonus, e in generale tutti quegli interventi di agevolazione fiscale che debbono mostrarsi in sintonia sul piano della sostenibilità finanziaria.
Il bonus 110 nel 2023: scopo, oggetto e accesso alla misura
Il superbonus (così come le altre misure di carattere fiscale) hanno anche lo scopo di massimizzare la sostenibilità energetica attraverso la progressiva riduzione dei consumi. Queste misure non sono in grado da sole di assicurare ai richiedenti la massimizzazione del risparmio, infatti è proprio per tale ragione che insieme alla concessione dei bonus, il governo ha ribadito l’importanza di elaborare delle politiche economiche capaci di provocare una contrazione del prezzo relativo all’acquisto dell’energia.
Per quanto concerne le scadenze temporali relative alla concessione del superbonus, si ricorda che tramite la legge di bilancio la validità del superbonus è stata estesa fino a dicembre 2023. Nello specifico la misura percentuale (relativa alla copertura delle spese di realizzazione delle opere) varia in base all’entità delle spese che si sono sostenute per la realizzazione degli interventi. In riferimento alle spese sostenute fino al 31 dicembre del 2023 il bonus è del 110%, mentre per le spese sostenute fino al 2024 il bonus è fissato al 70%, tale percentuale diminuisce fino al 65% per le spese sostenute nel 2025.
Sul piano dell’accessibilità il bonus è aperto sia alle persone fisiche che ai condomini che intendano realizzare opere su edifici composti da due fino a quattro immobili. Gli edifici debbono risultare singolarmente accatastati anche qualora appartengano a un solo proprietario o che risultino in comproprietà. In base a quanto previsto dalla normativa, non potendo più fare ricorso alla cessione del credito di imposta, la relativa quota catastale viene scaglionata in quattro quote annuali. Per ulteriori informazioni e news di carattere giuridico, amministrativo e tecnico si rimanda alla consultazione del seguente sito internet: https://studioaccsrl.com/, la cui visita è vivamente consigliata se si vuole essere costantemente aggiornati in materia.
Definiamo cosa è un impianto fotovoltaico cioe’ l’impianto che, a livello residenziale, permette ai condomini di produrre da sé stessi la propria porzione di energia elettrica, eliminando qualsiasi costo legato al sistema o alle accise.
Quindi in un piano di sviluppo e gestione di un condominio è un investimento intelligente per le finanze condominiale: ma vediamo meglio nel dettaglio:
L'installazione di un Foto voltaico per uso residenziale è una decisione importante che va ponderata con cura. Non si tratta solo di scegliere la tecnologia più adatta e rivolgersi all'installatore giusto: diverse sono le valutazioni da fare prima di procedere con l'installazione. Vi sono diversi elementi fondamentali su cui concentrarsi quando si decide se installare o meno il fotovoltaico
La domanda più importante da prendere in considerazione al momento di decidere se installare un impianto fotovoltaico residenziale è il costo di installazione. Spesso il costo iniziale può essere alto, ma l'investimento può essere fatto anche tramite incentivi, finanziamenti o con i sistemi di leasing. Inoltre, il costo può variare anche a seconda delle dimensioni dell'impianto, del numero di pannelli solari richiesti e della scelta dei materiali. L'investimento iniziale in ogni caso può essere recuperato nel tempo grazie all'energia prodotta dai pannelli fotovoltaici e alla riduzione della bolletta energetica.
La scelta della modalità di intervento è una delle valutazioni da fare quando si decide di installare il fotovoltaico per uso residenziale. Si può optare per un impianto fotovoltaico dedicato o integrato nel tetto. L'impianto dedicato prevede l'installazione su un'area esterna all'edificio, a terra o sul tetto; mentre con l'impianto integrato, le celle fotovoltaiche sono incorporate nella struttura del tetto stesso. La scelta di quale tecnologia utilizzare dipende da diversi fattori, tra cui i costi iniziali e di gestione e il rendimento dell'impianto.
Le coperture sono un elemento chiave: possono influenzare la quantità di luce che raggiunge le celle fotovoltaiche, la temperatura dell'impianto e la produzione di energia elettrica. La scelta del giusto tipo di copertura può permettere una maggiore efficienza energetica e maggiori risparmi sui costi. Gli elementi da prendere in considerazione nella scelta includono lo spessore della copertura, la trasparenza alla luce, la resistenza al calore e la durata della vita utile.
I principali vantaggi di installare un sistema fotovoltaico sono l'autonomia energetica, la riduzione delle bollette e la sicurezza per l'ambiente. Tuttavia, ci sono anche alcuni costi associati all'installazione e alla manutenzione che devono essere considerati. Il costo iniziale dell'installazione può variare in base alla dimensione del sistema, alla qualità e alla velocità con cui l'installazione viene effettuata. Ci sono anche costi di manutenzione associati come le spese relative ai controlli periodici, alla sostituzione di componenti rotti ed eventuali spese di riparazione.
Gli incentivi statali possono aiutare a finanziare l'installazione del sistema fotovoltaico. Alcuni programmi offrono una detrazione fiscale per l'acquisto di sistemi fotovoltaici, finanziamenti e pagamenti per l'energia prodotta. Inoltre, le tariffe nette mettono in conto un premio per l'energia prodotta da un impianto fotovoltaico al prezzo della rete. Altri incentivi potrebbero includere incentivi finanziari, pagamenti di assicurazione per i proprietari degli impianti, che aiuterebbero a coprire eventuali spese correlate alla manutenzione
Il passaggio all'energia pulita ed economicamente sostenibile è un modo importante per contribuire a proteggere l'ambiente. Molti decidono di installare un impianto fotovoltaico in casa, domandandosi quali siano le tempistiche necessarie per completare l'installazione.
La richiesta del permesso di costruzione: Se il proprietario vuole un impianto fotovoltaico per uso residenziale e quindi desidera realizzare un sistema sulla sua proprietà, deve presentare una domanda all'autorità comunale competente. La documentazione presentata deve includere informazioni dettagliate in merito al progetto, come la posizione delle celle solari e i meccanismi di protezione. Una volta presentata la richiesta, la commissione esaminerà la documentazione per garantire che soddisfi i requisiti locali e nazionali in materia di edilizia. Il tempo necessario per ottenere il permesso di costruzione dipende dalle autorità locali e può variare da una settimana a due mesi. Chi desidera avere in casa un impianto fotovoltaico non dovrà più chiedere permessi o autorizzazioni alle autorità competenti, basterà compilare il “Modello unico semplificato” fino alla potenza massima di 200 kW. Prima la procedura agevolata era possibile soltanto per impianti di potenza non superiore a 50 kW.
L'installazione dell'impianto e il montaggio dei pannelli fotovoltaici sono tra le fasi più complesse e importanti di un'installazione di impianto fotovoltaico. La durata di questa fase dipende dalla dimensione dell'impianto, dall'accessibilità del sito e dall'esperienza dell'installatore. In generale, è possibile calcolare una tempistica media di tre o quattro settimane, a cui aggiungere circa una settimana in più per la revoca della documentazione tecnica presso l'ente preposto. Nel caso di installazioni in ambito residenziale, l'ultima fase del montaggio comporta anche l'allacciamento alla rete elettrica dell'abitazione, che può richiedere tempi superiori.
La connessione alla rete elettrica nazionale è un requisito fondamentale per poter sfruttare pienamente l'energia prodotta dal proprio impianto fotovoltaico a fini residenziali. Pertanto, la connessione deve sempre avvenire prima dell'inizio dell'utilizzo dell'impianto. La tempistica dipende dalla natura e dalla complessità del sistema. In media, tra i tempi necessari per l'installazione e il collegamento alla rete elettrica nazionale, si parla di circa 8 settimane. Durante questo processo, saranno necessari vari collaudi tecnici da parte di un tecnico autorizzato. È fondamentale ricordare che l'energia fotovoltaica può essere accumulata in batterie o immessa nella rete elettrica.
Una volta completata l’installazione, dovrà essere effettuato un collaudo finale. Il collaudo mira a verificare la conformità del sistema rispetto agli standard di sicurezza e ai requisiti di prestazione previsti. Verifiche strumentali devono essere condotte sulla tensione dei cavi, la carica degli accumulatori, l’accuratezza del controllo di carica e scarica, l'efficacia del sistema di monitoraggio. A questo punto, tutte le parti interessate devono fornire una dichiarazione formale di conformità. Una volta completato il collaudo, il sistema può essere messo in servizio.
Le pratiche burocratiche necessarie per installare un impianto fotovoltaico per uso residenziale dipendono da vari fattori, quali la zona in cui risiede l'utente, le disposizioni locali, e le modalità di finanziamento scelte. È generalmente necessario richiedere un permesso all’amministrazione locale o all'ente territoriale competente per la realizzazione dei lavori. Questo può richiedere due o tre mesi.
L'autoconsumo di energia sta diventando uno dei metodi più innovativi per risparmiare sulla bolletta energetica. Il tema dell’autoconsumo condominiale è ancora relativamente nuovo ma cresce in maniera esponenziale: i consumatori possono godere di grandissimi benefici economici e ambientali.
L'autoconsumo consiste nella produzione di energia elettrica da parte degli utenti per il loro uso diretto, senza intermediari. Gli impianti di autoconsumo possono essere solari, eolici, geotermici, idraulici o biomasse, ed offrono la possibilità di limitare tanto i costi per l'elettricità, quanto le emissioni inquinanti. Inoltre, l’energia prodotta in eccesso può essere ceduta agli altri condòmini o cittadini.
L’amministratore di condominio svolge un ruolo molto importante nell’avvio di una realtà di autoconsumo condominiale. Il suo compito principale è quello di agire da intermediario tra tutti gli abitanti del condominio in modo da facilitare l'organizzazione e la gestione del progetto. Inoltre, è suo dovere assicurarsi che tutti i partecipanti siano coerenti nel seguire i regolamenti condominiali durante lo sviluppo e l’utilizzo dell’impianto. Si occuperà anche della definizione dei comportamenti responsabili da parte di tutti gli abitanti, sia riguardo alle misure preventive per la tutela ambientale
Un prerequisito fondamentale per l’avvio di una realtà di autoconsumo condominiale è l’ok dei condomini. Occorre infatti conquistare la fiducia degli abitanti del condominio attraverso informazioni sulle modalità utilizzate per l’autoconsumo. Gli abitanti possono anche decidere se raccogliere fondi tra i condomini per finanziare l'impianto oppure se farlo in parte o del tutto con le risorse (occorre la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che possiedono almeno il 50% dei millesimi.)
I costi da sostenere ed i tempi di investimento necessari per l’avvio di un progetto di autoconsumo condominiale sono variabili in base al sistema energetico scelto. Allo stesso modo, il tempo necessario per l’investimento iniziale può variare in base al numero di abitanti che sottoscriveranno l’accordo, alla forma di autoconsumo condominiale decisa, e alla complessità del sistema energetico previsto.
La richiesta di contributi a fondi e programmi nazionali rappresenta una delle principali opportunità per l’avvio di una realtà di autoconsumo condominiale. Alcuni Stati hanno introdotto dei rimborsi o dei bonus destinati all'implementazione di progetti in questo settore. Tali incentivi possono essere utilizzati per coprire le spese di acquisto, installazione e manutenzione degli impianti fotovoltaici, per interventi di efficientamento energetico e per sostenere la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili.
Scegliere il modello di autoconsumo condominiale più adatto alle esigenze del proprio condominio è una scelta strategicamente importante. Si deve valutare se si desidera avviare un progetto a basso impatto energetico e/o con un piccolo impatto finanziario o se, al contrario, si preferisce mettere in campo un progetto più impegnativo. In secondo luogo, come ad esempio in caso di impianti fotovoltaici, bisogna considerare la possibilità che le parti condominiali lascino cedere in rete la produzione in eccesso.
Cosa accade quando il condominio non è dotato di tabelle millesimali e l’amministratore deve ripartire le spese?
L’esperienza è ricca di fantasie: da assemblee che deliberano riparti per quote uguali, ad amministratori che creano proprie tabelle.
La risposta viene fornita da Cass. 4259 del 21.02.2018 che afferma che non ha rilievo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, spettando semmai al giudice stabilire l'entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà.
Quindi: la ripartizione delle spese condominiale deve essere necessariamente attuato nel rispetto dell’art 1123 c.c. che stabilisce che le spese necessarie alle manutenzioni, al godimento delle parti comuni, alla prestazione dei servizi sono ripartite trai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (salvo diversa unanime convenzione). Qualora, poi, si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Diversamente se l’edificio ha parti o impianti destinati a servire una sola sua parte, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Niente fantasie quindi; le spese possono essere ripartite trai condomini solo con i con criteri enunciati a meno che diversamente non lo preveda o l’accordo unanime delle parti o una norma derogativa.
Il ns condomino vessato quindi denuncerà al giudice la mancanza di tabelle millesimali chiedendo la rideterminazione della quota.
E’ legittimo modificare la destinazione d’uso di una unità immobiliare quando il regolamento condominiale prescrive limitazioni in tal senso
Una delle questioni che negli ultimi anni ha più animato la vita condominiale è la possibilità o meno di destinare la propria unità immobiliare ad un uso vietato dal regolamento condominiale (si pensi alle contestate destinazione del proprio appartamento ad attività di B&B, o di affittacamere o di residenza temporanea per extracomunitari).
Fughiamo subito un il dubbio che un limite imposto dal regolamento condominiale alla destinazione d’uso delle unità immobiliari presenti nel condominio non vincola sempre il condomino al suo rispetto.
Preliminarmente deve ricordarsi che un tale limite deve essere figlio o:
Ma quanto sopra non basta per stabilire se tale limite al momento in cui il condominio lo voglia rispettato sia applicabile e ciò alla luce del fatto che nel tempo le unità immobiliari sono oggetto di plurimi trasferimenti comportando che l’ultimo acquirente potrebbe anche non esserne destinatario.
Ciò è quanto ribadito dalla importantissima sentenza N. 6769 emessa della Corte Di Cassazione Civile Sez. II in data 19 Marzo 2018.
Al fine di comprendere quando affermato dalla superiore Corte deve prima soffermarsi sulla natura giuridica del limite all'uso che possa essere apposto a favore del condominio alle singole unità immobiliari.
Caratteristica di tale limite è che questo incide non sull’estensione del diritto del condomino sull’unità immobiliare, ma nel suo “esercizio”; per tale ragione l’orientamento interpretativo preminente degli ultimi anni è quello della sua riconduzione alla categoria delle “servitù atipiche” .
Proprio la sua natura giuridica di “servitù” impone la sua trascrizione in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17, comma 3) non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. sez. II, 31 luglio 2014, n. 17493) comportando che:
“Ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive all’interno di un condominio, non è sufficiente indicare, nella nota di trascrizione, il regolamento medesimo, ma è necessario specificare le clausole limitative in esso specificatamente previste; laddove, tuttavia, non vi sia stata trascrizione delle singole clausole, il regolamento di condominio può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prende atto nel medesimo contratto di compravendita” (C. Appello Milano, sez. III, 19/06/2017 n. 2722).
Avv. Dario Anzalone
Cosa accade quando il condominio non è dotato di tabelle millesimali e l’amministratore deve ripartire le spese?
L’esperienza è ricca di fantasie: da assemblee che deliberano riparti per quote uguali, ad amministratori che creano proprie tabelle.
La risposta viene fornita da Cass. 4259 del 21.02.2018 che afferma che non ha rilievo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, spettando semmai al giudice stabilire l'entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà.
Quindi: la ripartizione delle spese condominiale deve essere necessariamente attuato nel rispetto dell’art 1123 c.c. che stabilisce che le spese necessarie alle manutenzioni, al godimento delle parti comuni, alla prestazione dei servizi sono ripartite trai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (salvo diversa unanime convenzione). Qualora, poi, si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Diversamente se l’edificio ha parti o impianti destinati a servire una sola sua parte, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Niente fantasie quindi; le spese possono essere ripartite trai condomini solo con i con criteri enunciati a meno che diversamente non lo preveda o l’accordo unanime delle parti o una norma derogativa.
Il ns condomino vessato quindi denuncerà al giudice la mancanza di tabelle millesimali chiedendo la rideterminazione della quota.
L’amministratore di condominio non può lucrare sul diritto del condomino di accesso e copia dei documenti condominiali
A quale condomino non è capitato di volerne capire di più in merito alla gestione del proprio condominio?
Il nostro codice civile agli art 1129 comma 2 e 1130 bis riconosce al condomino il diritto di accesso e copia dei documenti condominiali stabilendo, solo per l’ottenimento della copia del documento richiesto, l’obbligo di pagamento del costo di copia.
A chi non è capitato che l’amministratore abbia ritenuto che tale adempimento corrispondesse in una maggiore attività amministrativa sul presupposto che, se tutti i condomini esercitassero tale diritto, buona parte del suo personale sarebbe stato impegnato ad evadere le richieste ed allora ha ritenuto opportuno far ricadere sul condomino richiedente il maggior costo che gli ha comportato soddisfare quanto richiesto.
Per la Cassazione Civile tale condotta è illegittima
Ed infatti con sentenza 28 FEBBRAIO 2018, N. 4686 la Suprema Corte ha affermato che:
“l’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale”
Quindi, alla luce della superiore sentenza, possiamo affermare che il condomino che fa richiesta di copia dei documenti condominali deve pagare solo il costo che il condominio subisce per il suo rilascio (quindi si dovrà accertare se nel contratto di mandato ad amministrare l’amministratore abbia previsto l’addebito al condominio del costo carta o fotocopia), in caso contrario alcun costo gli potrà essere imputato; certamente l’amministratore non potrà addebitargli costi inerenti alla sua gestione in quanto già coperti dal compenso concordato con il condominio al momento del conferimento dell’incarico.
Il presente articolo richiede la disamina di aspetti specifici attinenti al regolamento di condominio.
In particolare, un nostro lettore ha posto alla nostra attenzione un quesito interessante ed attuale, relativo all’ipotesi in cui l’amministratore vieti ad un condominio di locare il proprio immobile a determinati usi.
Quanto chiariremo è fino a dove può spingersi il regolamento nell’impedire determinati usi della proprietà privata che, per Costituzione, è intangibile.
Infatti, questi limiti vanno a comprimere i diritti che la legge riconosce al proprietario di un immobile.
Solitamente i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimenti ai pregiudizi che s’intendono evitare, si tratta principalmente di attività che possono creare pregiudizio agli altri abitanti del condominio in tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di rumore.
Dunque, risulta lecito chiedersi se, in ipotesi del genere, il regolamento di condominio possa prevalere sulla legge.
Orbene è doveroso sottolineare sin da subito come la questione in oggetto non sia di univoca soluzione, giacché risulta preliminarmente necessario verificare la tipologia di regolamento in questione: assembleare o contrattuale.
Precisamente il regolamento può essere di origine contrattuale, vale a dire predisposto dal costruttore dell’immobile o dall'originario unico proprietario, ovvero di natura assemblare adottato dall'assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 Cc, co. II.
Infatti per quanto attiene a quello assembleare, soltanto quello approvato all’unanimità può imporre dei confini all’esercizio del diritto di proprietà e all’utilizzo dell’appartamento.
Il paletto diventa infatti una sorta di “autolimitazione”: solo il consenso dell’interessato può creare un vincolo valido per questi così come per i successivi acquirenti dell’immobile.
Invece, le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso e non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.
Dunque, non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre.
Di conseguenza, in quest’ultimo caso è necessario che le clausole limitative siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore-venditore e che vengano trascritte all’atto di acquisto dell’unità immobiliare.
Alla luce di quanto esposto ne consegue che il regolamento di condominio non può derogare alle norme che prevedono i diritti inviolabili dei condomini, può invece derogare alle norme di legge solo se approvato all'unanimità e a condizione che non si tratti di norme inderogabili ed imperative.
Conclusivamente, in materia di condominio negli edifici l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o di alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà nell’interesse di tutto il condominio o di una sua parte.
Tali convenzioni, che possono essere anche inserite nei regolamenti condominiali, i quali nella relativa parte assumono natura contrattuale, richiedono per la loro validità l’approvazione scritta da parte di tutti i condomini, sia mediante accettazione del regolamento eventualmente predisposto dall'originario unico proprietario dell’edificio, sia mediante il consenso manifestato in seno all'assemblea dal singolo condomino, nel caso di regolamento formato con l’approvazione dell’assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10335).
La ratio risiede nella circostanza che il regolamento di condominio, afferendo alla sfera di mera gestione, è paradigmaticamente diretto a disciplinare la conservazione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, nonché l’apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le sue disposizioni non possono menomare i diritti di ciascun condomino.
Ne consegue che le clausole limitative di tali diritti rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validità ed efficacia solo dalla specifica accettazione degli interessati, espressa in forma adeguata.
Cosa fare dunque? Rivolgersi ad un legale al fine di valutare ogni aspetto del caso concreto.
Ecco le nostre principali attività:
Per info sulle nostre attività legali in materia condominiale o per una consulenza è possibile contattare lo studio ACC S.R.L. – via Mariano Stabile n.142 Palermo, dal lunedì al venerdì dalle ore 9.00 alle ore 13.00, al seguente recapito telefonico 091-325538.
La prescrizione degli oneri condominiali rappresenta una problematica molto diffusa in quanto, spesso, i condomini non hanno contezza del termine entro cui l'amministratore può chiedere le spese di condominio al titolare dell'immobile.
La riscossione delle quote condominiali è uno dei principali doveri dell'amministratore di condominio, che ai sensi dell'art. 1129 c.c. è obbligato ad agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, questo perché la suddetta riscossione è uno dei suoi principali obblighi, dunque questo deve agire per non rischiare un’azione per responsabilità professionale e dover altresì risarcire i danni al condominio.
La vincolatività di tale imposizione si percepisce dall’art. 1129 c.c. secondo cui:
“salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.
Naturalmente, tutti i condomini, anche se in misura diversa, sono tenuti al versamento degli oneri condominiali, siano essi ordinari o straordinari: per i proprietari condomini si tratta di veri e propri debiti nei confronti del condominio, quale istituto giuridico sorto per gestire la cosa comune.
Peraltro, l'art. 1118, comma 2, c.c. statuisce che nessun condomino può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni: tale obbligazione è classificata come obligatio propter rem, (Cass. 12 novembre 1997 n.11152) poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890).
Per di più per quanto riguarda la volontà dell'assemblea condominiale di esonerare l'amministratore dall’adottare un atto di clemenza nei confronti del condomino moroso, è verosimilmente utopistico pensare che i condòmini solventi, presumibilmente all'unanimità, decidano di farsi carico, seppure in via temporanea, dei debiti del moroso, peraltro in assenza di apposite garanzie prestate dal condomino insolvente.
E’altresì doveroso sapere che l’amministratore di condominio è sì obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi, tuttavia le quote condominiali si prescrivono con termini differenti a seconda della natura della spesa, dunque, fondamentale è individuarne il termine iniziale in cui inizia a decorrere il tempo utile ai fini della prescrizione.
In particolare, la prescrizione delle quote condominiali decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino.
Al riguardo è condivisibile l'orientamento di quella giurisprudenza che stabilisce come:
"L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell'esercizio di bilancio"
(Cass. n. 11981 del 5 novembre 1992; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).
Pertanto lo stato di riparto delle spese predisposto dall'amministratore, con il riepilogo contabile di debiti e crediti "pluriennali", a seguito dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale diventa un atto proprio del condominio, con la conseguente obbligatorietà e la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei crediti condominiali, anche di quelli antecedenti all'ultimo anno di gestione.
Si osserva che la prescrizione, disciplinata dagli artt. 2934 - 2963 c.c., si configura come un istituto giuridico che tutela l'esigenza di certezza nei rapporti giuridici connessi agli effetti del trascorrere del tempo. Di conseguenza, solo lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, comprovante la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condominiale autorizza l'amministratore a richiedere, ai sensi dell'art. 63 disp.att.c.c., ed ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali.
Tuttavia, è altresì necessario sapere che la prescrizione è quell’istituto legato al trascorrere del tempo che causa l’estinzione dei diritti non utilizzati. Diritti che, quindi, dopo l’avvenuta prescrizione non saranno più esercitabili, così impedendo al creditore di recuperare la somma.
Il tempo necessario perché si realizzi la prescrizione varia a seconda del tipo di credito che si vanta, in particolare nel caso di spese ordinarie, cioè quelle che vengono approvate periodicamente, e che sono destinate alla gestione del bene comune si applica la prescrizione breve di 5 anni, invece, nel caso di crediti derivanti da spese straordinarie, cioè quelle occasionali come ad esempio i lavori di ristrutturazione si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni.
Pertanto, si può affermare che in condominio a seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione.
Infine, per ragioni di completezza, occorre distinguere il termine di prescrizione degli oneri condominiali a seconda che si tratti dell’obbligo di pagamento del proprietario al condominio o del conduttore inquilino al locatore dell’immobile.
Come noto, il condomino è tale solo se è proprietario di una unità immobiliare all'interno dell’edificio, id est tale qualifica non spetta di certo all'inquilino: se ne deduce che il termine di prescrizione concerne il rapporto di debito tra proprietario e condominio, obbligato verso il condominio resta sempre e solo il proprietario dell’immobile.
Risulta fondamentale rendersi edotti sul tema sulla ripartizione delle spese condominiali poiché questo tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condomini ai quali spetta di partecipare alle spese.
In questo approfondimento tratteremo:
1) Cosa sono le spese relative alla gestione dei beni condominiali e la logica ad esse sottese;
2) I criteri di riparto previsti dal codice civile;
3) La delibera di ripartizione delle spese;
4) Aspetti pratici ed alcuni casi particolari.
Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari.
L’art. 1123 c.c. disciplina la suddivisione interna delle spese tra i condomini, ergo le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti.
Il soggetto su cui grava l’obbligo del pagamento delle spese condominiali è il proprietario dell’unità immobiliare.
Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione:
Le spese condominiali si dividono in diverse tipologie a seconda del tipo di interventi necessari: ordinarie e straordinarie.
In breve, sono ordinarie quelle relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni, sono invece straordinarie quelle connesse a particolari situazioni e la cui importanza e il cui valore economico superano l’ordinario.
Gli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile disciplinano le modalità di ripartizione delle spese tra i condomini.
In virtù dell’art. 1123 c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Le spese condominiali gravano, per regola generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi.
Tuttavia, esiste un secondo criterio relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.
Dunque, se si stratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Pertanto, il secondo criterio previsto dallo stesso articolo 1123 al II comma è quello dell’uso potenziale. Esso si applica quando vi sono beni comuni che servono i condomini in misura diversa. In tal caso, questo criterio prevale sul primo.
Infine, il terzo criterio fa riferimento all’uso parziario, in tal caso le spese relative saranno a carico dei soli condomini che ne traggono utilità.
Di certo si può con sicurezza affermare che gli ultimi due criteri si pongono con un carattere di specialità rispetto al primo per cui a quest’ultimo si farà ricorso solo laddove essi non risultino applicabili.
L’art. 1137 c.c. così recita: “Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione non sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti”.
A tal proposito sorge un quesito: possono i condomini fissare criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento di condominio in assemblea a maggioranza? No!
Infatti, l’art. 1135 c.c. circoscrivere le competenze dell’assemblea alla verifica ed applicazione concreta dei criteri fissati dalla legge, salvo che la delibera venga presa all’unanimità dai partecipanti al condominio.
Pertanto, eventuali delibere adottate senza la prescritta unanimità saranno nulle. Infatti, solo con una delibera votata all’unanimità è possibile una convenzione diversa.
La legge, oltre ai criteri generali, stabilisce dei criteri di riparto differenti a seconda della tipologia delle singole spese che è necessario esaminare separatamente.
a) Scale e ascensori
Le spese per la manutenzione di scale ed ascensori va ripartita tra le unità immobiliari che da essi sono serviti.
In particolare, la spesa si suddivide per metà in relazione ai millesimi di proprietà e per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
b) Solette divisorie
Le spese per la manutenzione delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato sono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati e ciò in quanto la soletta è comune ai due piani.
In particolare, saranno a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione e di quello del piano inferiore le spese di tinteggiatura della volta.
c) I lastrici solari di uso esclusivo
La regola ex art. 1126 c.c. si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi ne hanno l’uso esclusivo.
In questo caso le spese per le riparazioni del lastrico si suddividono nella misura di 1/3 a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico e di 2/3 a carico dei condomini dell’edificio servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano.
Questa regola si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell’obiettiva funzione che questo lastrico ha di copertura dell’intero edificio.
Normativa
-art. 1117 c.c. contiene l’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni;
-art. 1118 c.c. enuclea i diritti dei condomini sulle parti comuni e fonda il loro obbligo di contribuzione;
-art. 1121 c.c. dettato in tema di innovazioni gravose o voluttuarie;
-art. 1123 c.c. è la norma di riferimento in materia di ripartizione delle spese;
-art. 63 disp. att. c.c. contiene le indicazioni per il recupero degli oneri condominiali, in caso di morosità e prevede che il venditore sia obbligato con il compratore sino a che l’atto di compravendita non venga trasmesso all’amministratore (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).
Approfondimenti
Le 5 cose da sapere prima di eseguire un intervento di impermeabilizzazione.
Tra le richieste di consulenza che riceve lo studio arketa un posto predominante riguarda il tema dell’impermeabilizzazione di terrazzi a livello balconi, lastrici e coperture in genere.
In particolare i quesiti, spesso riguardano le fasi preliminari, ovvero alla diagnostica ed in sub ordine, le possibile soluzioni tecniche con i relativi costi.
In questo contesto, la domanda più frequente è del tipo:
“Devo impermeabilizzare una terrazza dove recentemente, al piano sottostante si sono manifestate delle infiltrazioni d'acqua di natura meteorica, probabilmente la vecchia impermeabilizzazione (guaina) si è degradata e pertanto quali interventi dovrei eseguire?”
Innanzitutto è bene sottolineare che non vi è mai un caso uguale all’atro, esistono certo degli stereotipi ma i discriminanti sono molteplici, ovvero riconducibili alla tipologia della guaina (ammesso che esista), la geometria delle pendenze, il sistema di smaltimento dei reflui, i materiali che costituisco il piano di calpestio, etc.
Risulta pertanto, assolutamente necessario eseguire un attento sopralluogo per eseguire, quella che è una vera e propria diagnosi, in sostanza, come quella che esegue un medico durante una visita medica, rimandando i relativi approfondimenti di tipo specialistico ad un momento successivo, ovvero come gli esami del sangue nel primo caso, indagini diagnostiche nel secondo caso.
Pertanto, per procedere ad un corretto intervento che riguarda l’impermeabilizzazione, è bene eseguire alcune operazioni preliminari, diversamente, anche la migliore soluzione tecnica e/o il miglior sistema impermeabilizzante potrebbe andare in crisi e/o risultare inefficiente.
Le operazioni preliminari, ovvero le indagini da eseguirsi nei diversi substrati si distinguono in invasive e non invasive, rientrano nel campo delle indagini invasive i saggi distruttivi e le prove di allagamento, in quelle non invasive gli esami diagnostici strumentali ( esempio: termo camera ad infrarossi, igrometro etc).
Per un intervento a regola d'arte, prima di procedere all'impermeabilizzazione di un terrazzo a livello, di un balcone e/o di una copertura, è necessario pertanto procedere in quest'ordine:
Si tratta di operazioni che richiedono esperienza, attenzione e preparazione e funzionali al buon esito dell’intervento da eseguire e pertanto protonomiche alla fase tecnico progettuale ed esecutiva.
Il primo passo da fare prima di iniziare qualsiasi attività è quello di effettuare la pulizia della superficie. Tale fattispecie permetterà la disamina attenta del sub strato, nel quale al con tempo si andranno ad eliminare le parti inconsistenti, in fase di distacco e/o non dotate di sufficienti caratteristiche meccaniche.
La corretta pulizia dei supporti dovrà essere ripetuta anche in fase esecutiva per eliminare la polvere, il grasso, la ruggine, le vernici e ogni altro materiale in grado di pregiudicare la corretta adesione dei successivi rivestimenti.
Dopo aver effettuato la pulizia delle superfici il secondo passo da seguire è quello di verificare la geometria delle pendenze e se ritenute non idonee programmare gli interventi per correggerle al fine di evitare ristagni d'acqua.
Esaminare le superfici significa anche verificare la presenza di adeguati sistemi di raccolta e di smaltimento delle acque a pavimento.
Per i secondi invece, a secondo del caso (esempio: terrazzo sia delimitato da muretti e non da ringhiere), sarà opportuno prevedere opportuni accorgimenti, quali a titolo esemplificativo, la realizzazione di fori passanti sulle pareti e relativo posizionamento di profili gocciolatoi per far defluire le acque.
Infine, tra le operazioni di verifica delle superfici è opportuno valutare anche l'assenza di elementi che possano ostacolare la continuità dello strato impermeabilizzante. Tale strato infatti dovrà essere adeguatamente risvoltato sulle pareti o sui muretti perimetrali.
Per farlo è necessario rimuovere o sollevare da terra ogni elemento non strutturale (eventuali scossaline metalliche, battiscopa, etc) .
Esaminare i danneggiamenti significa verificare la presenza dei fenomeni degenerativi, i punti infiltrativi, la magnitudo del fenomeno, la necessita di porre in essere misure di tutela quali lo spostamento di mobili e suppellettili e opere provvisionali di messa in sicurezza in attesa della definizione concreta dei lavori. adeguati sistemi di raccolta e di smaltimento delle acque a pavimento.
Le prove diagnostiche, sono indagini da eseguirsi nei diversi substrati e come abbiamo accennato, si distinguono in invasive e non invasive, rientrano nel campo delle indagini invasive i saggi distruttivi e le prove di allagamento, in quelle non invasive gli esami diagnostici strumentali ( esempio: termo camera ad infrarossi, igrometro etc).
I saggi distruttivi, sono prove meccaniche, che permettono di indagare i sub strati operando piccole opere demolitive funzionali ad acquisire informazioni sullo stato della guaina impermeabilizzante e dello stato del massetto.
Le prove diagnostiche di tipo strumentale, tipo la termo camera ad infrarossi permette di individuare l’origine dell’infiltrazione che può essere anche distante lontana dal punto in cui si manifesta. Attraverso le indagini condotte sia sulla terrazza che nei locali sottostanti è possibile individuare i punti dove l’acqua si infiltrava. Ciò permette di intervenire in modo patologico su tutta la superficie e/o in modo mirato ed efficace solo dove il problema è effettivamente presente.
Tale fattispecie permette una riduzione di costi per materiale e manodopera e con conseguenti minori disagi per gli inquilini, beneficio, questo, spesso sottovalutato.
Fenomeno infiltrativo patologico
Fenomeno infiltrativo puntuale
Eseguita la fase preliminare, ovvero alla diagnostica pre progettuale è possibile prospettare la soluzione tecnica e formulare un progetto, anche in forma di semplice C.M.E. (Computo Metrico Estimativo) per la determinazione dei costi dell’intervento, come da informazioni fornite dall'Architetto Nicola Vaianella.
Per valutare in maniera corretta il sistema impermebalizzante più adeguato al caso è fondamentale comprendere il tipo di superficie su cui si andrà a intervenire. Siamo in presenza di una guaina bituminosa, di piastrelle oppure di una superficie in calcestruzzo? Per ciascun caso sono previste procedure diverse. Vediamo quali.
Guaine bituminose
Nel caso di una guina bituminosa occorre tener conto del fatto che il sistema impermeabilizzante deve essere applicato su superfici omogenee. Ciò significa che si dovrà valutare di volta in volta se procedere con l'asportazione della guaina oppure con il ripristino localizzato. L'asportazione è l'operazione più conveniente da fare quando la maggior parte della guaina esistente risulta deteriorata.
Per sapere come procedere con l'impermeabilizzazione di una superficie in presenza di guaine bituminose vi consiglio di leggere questo articolo: Impermeabilizzare una copertura. Chiedi all'Esperto
Superfici in calcestruzzo
Nel caso di superfici in calcestruzzo bisogna assicurarsi prima di tutto che i supporti siano adeguatamente maturati e strutturalmente sani. La resistenza a trazione “pull off” del calcestruzzo infatti deve essere > 1,5 MPa. Successivamente è opportuno verificare la presenza e la profondità di possibili degradi corticali e procedere a un eventuale ciclo di ripristino del calcestruzzo.
Tra le altre misure da prendere occorre poi eliminare gli eventuali distanziatori metallici presenti e stuccarli e trattare dove presenti le irregolarità profonde ed estese come per esempio i nidi di ghiaia e le sbordature tra getti. Tali irregolarità devono essere preventivamente rasate. Per farlo è necessario procedere prima con la "primerizzazione" del supporto usando per esempio la resina epossidica a base acquosa Kimicover FIX e poi effettuare la successiva rasatura con la malta Betonfix RS.
Se ci troviamo a impermeabilizzare poi dei massetti di nuova realizzazione e/o posati sopra a vecchie guaine occorre procedere alla primerizzazione di tutta la superficie da trattare. Nel nostro caso è possibile applicare la resina espossidica Kimicover FIX MV applicata a rullo o con pennello. Questa operazione dovrà essere effettuata tra le 8 e le 24 ore precedenti all'inizio dell'impermeabilizzazione.
Superfici piastrellate
Infine vediamo il caso dell'impermeabilizzazione di superfici già piastrellate. Qui bisogna necessariamente rimuovere la prima fila di piastrelle delle pareti per un'altezza di circa 20 cm, verificare l'adesione al fondo delle stesse e riparare eventuali buchi o irregolarità del sottofondo con idonei prodotti.
Per ultimo, occorre eseguire il lavaggio acido della superficie con un formulato in grado di rimuovere residui di malta cementizia. Il mio consiglio è quello di usare Soluzione P da applicare con rullo, con il pennello o con la monospazzola. Una volta applicato occorre far agire la soluzione per pochi minuti e risciacquare accuratamente la superficie trattata con acqua.
Passo 4. Controllo e ripristino di giunti e pozzetti.
Quando si effettua il controllo dei giunti e dei pozzetti va sempre considerato lo stato di fatto della superficie da impermeabilizzare. Infatti, se in fase di realizzazione della struttura è stato progettato e poi realizzato un adeguato reticolo di giunti artificiali statici (di ripresa e frazionamento) e dinamici (di dilatazion e sismici) allora è possibile procedere all'eventuale ripristino dei bordi e, in caso, alla sostituzione dei dispositivi preformati già applicati in corrispondenza dei giunti, nel caso in cui risultino deteriorati
Se siamo in presenza di giunti naturali, formatisi per esempio a causa di un errato dimensionamento allora occorre valutare due casi.
Nel primo caso sarà necessario creare i giunti realizzando dei tagli con "flessibile" seguendo l'andamento dei giunti natuali. Nel secondo caso invece dovrà essere ripristinata la superficie prima di ricreare i giunti.
Quando ci troviamo invece davanti a superfici con piastrelle prive di giunti, ma delle dimensioni tali da necessitarne, allora bisogna realizzare i giunti, creando con il frullino un'incisione in corrispondenza delle fughe. In questo caso è importante studiare bene le eventuali lesioni a carico del rivestimento e realizzare i giunti in zone che potrebbero tendere a comportarsi come giunti dinamici.
Infine i punti di contatto tra massetto e pozzetti di raccolta possono essere trattati eseguendo queste tre operazioni:
Passo 5. L'impermeabilizzazione dei giunti e degli scarichi
Arriviamo infine all'ultima delle operazioni preliminari da eseguire prima di impermeabilizzare una superficie: l'impermeabilizzazione dei giunti e degli scarfichi. Per effettuarla è necessario, per prima cosa, posizionare il supporto in polietilene a cellule chiuse Ethafoam quale fondogiunto per il sigillante poliuretanico Tecnoseal 88 o Tecnoseal 130 nel caso di giunti di larghezza superiore a 5 mm.
In secondo luogo si può procedere con l'applicazione di una membrana autoadesiva (come il nostro Kimicover JOINT) e con la successiva stesura di una rete di armatura (Kimitech 120 o Kimitech 350) da saturare con la malta o con la resina scelta per l'impermeabilizzazione della superficie.
Infine, i punti di contatto tra massetto e pozzetti di raccolta andranno trattati mediante applicazione di un'altra membrana autoadesiva, Kimicover JOINT P, risvoltata all'interno dello scarico. Sulla stessa si procederà, come nel caso precedente, con la stesura della rete di armatura.
Le soluzioni per l'impermeabilizzazione di terrazzi, balconi e coperture
Con quest'ultima procedura abbiamo concluso quella che da risposta alla richiesta di un applicatore si è trasformata in una vera e propria guida alle fasi preliminari da mettere in atto prima di effettuare l'impermabilizzazione. Ovviamente, una volta eseguite tali operazioni non resterà altro che procedere con il rivestimento della superficie.
Se l'articolo vi è piaciuto vi invito a condividerlo sui social. Se siete interessati poi a saperne di più anche sulla scelta delle soluzioni più adatte alle superfici da impermeabilizzare, vi consiglio di leggere il nostro articolo: Impermeabilizzanti Kimicover: la nuova gamma Kimia e di scaricare la guida "Soluzioni per l'impermeabilizzazione di balconi, terrazzi e coperture".
Per qualsiasi altra domanda sull'argomento trattato o su altre tematiche di vostre interesse scrivetemi invece a esperto@kimia.it. Le domande ritenute più interessanti per i nostri lettori verranno pubblicate su questa rubrica.
